Sådan ophæves et lejemål – Gratis skabelon til påkrav og ophævelse
Her får du en praktisk guide til ophævelse af lejemål, og du kan desuden downloade en gratis skabelon til ophævelse af boliglejemål.
Har lejer misligholdt sine pligter, kan lejeforholdet ophæves.
Det kan f.eks. være tilfældet, hvis lejeren ikke har betalt sin husleje.
Lejeloven indeholder dog nogle særlige regler om hvordan lejeforhold skal ophæves. Følger udlejer ikke disse regler, er ophævelsen ugyldig.
Det er for det første helt afgørende, at ophævelsen er begrundet i en af de situationer, der fremgår af lejeloven.
Læs mere om, hvilke begrundelser man kan bruge til at ophæve et lejemål i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 182 – Ophævelse af lejemål.
Hvis et lejemål ophæves, skal lejer flytte straks, og der er derfor ikke noget opsigelsesvarsel, uanset hvad der fremgår af kontrakten.
Nedenfor gennemgår vi lejelovens bestemmelser om, hvordan udlejer gyldigt kan ophæve en lejeaftale.
Påkrav og ophævelse
Gratis skabelon til påkrav
Du kan downloade vores påkravsskabelon på linket nedenfor.
Skabelonen er udarbejdet i overensstemmelse med lejelovens regler, og kan benyttes ved i tilfælde af manglende betaling af husleje i beboelseslejemål.
Bemærk! Enhver brug af skabelonen er på eget ansvar.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en gratis vurdering af dine muligheder.
Gratis skabelon til ophævelse
Du kan også downloade vores ophævelsesskabelon på linket nedenfor.
Skabelonen er udarbejdet i overensstemmelse med lejelovens regler, og kan benyttes til ophævelse af beboelseslejemål.
Bemærk! Enhver brug af skabelonen er på eget ansvar.
Lejelovens § 182 – Hvornår kan udlejer ophæve lejeaftalen
Stk. 1 – Ophævelsesgrunde
For at ophæve et lejemål, er det naturligvis en forudsætning, at der er en grund til ophævelsen.
Lejelovens § 182, stk. 1, indeholder en oplistning af alle gyldige ophævelsesgrunde. Dem kan du læse mere om i vores indlæg: Alt du skal vide om Lejelovens § 182 – Ophævelse af lejemål
Der kan kun ske ophævelse, hvis grunden til ophævelse, falder inden for en af de i § 182, stk. 1, nævnte tilfælde.
Hvis udlejer ønsker at bringe et lejeforhold til ophør med en anden begrundelse, kan dette ikke ske ved ophævelse. I stedet kan udlejer have mulighed for at opsige lejeforholdet.
Du kan læse mere om, hvornår og hvordan lejeforhold kan opsiges i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 170 og § 171 – Opsigelse af lejemål.
Bestemmelsen indeholder kun udlejers ophævelsesgrunde. Lejer kan naturligvis også i visse tilfælde være berettiget til at ophæve aftalen.
Det vil være tilfældet, hvis udlejer væsentligt har misligholdt sine forpligtelser, dvs. hvis lejemålet er mangelfuldt, f.eks. hvis det er ramt af kraftig skimmelsvamp.
Såvel lejers som udlejers misligholdelse af lejeaftalen, kan udover at medføre ophævelse, også medføre, at den pågældende bliver erstatningsansvarlig over for den anden part.
Det er som udgangspunkt udlejer, der har bevisbyrden for, at der foreligger en gyldig ophævelsesgrund, hvis udlejer ønsker at ophæve lejeaftalen.
Stk. 2 – Fremsendelse af påkrav
Hvis lejer ikke har betalt sin husleje til tiden, kan det naturligvis medføre ophævelse af lejeforholdet.
I tilfælde af forsinket betaling, skal udlejer sende et påkrav til lejeren, inden der kan sendes en ophævelse.
I påkravet skal lejeren gives en frist på 14 dage (kalenderdage) til at betale restancen. Fristen skal regnes fra påkravet er kommet frem til lejeren.
Påkravet må endvidere først sendes efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.
Hvis det f.eks. fremgår af lejekontrakten, at der skal betales leje til den 1. i måneden, kan påkravet altså først sendes den 4. hverdag i måneden. Er denne dag en lørdag, udskydes fristen dog til den efterfølgende hverdag.
Hvis udlejer i ovenstående tilfælde, sender et påkrav til lejer den 4. i måneden, og kommer dette frem til lejer dagen efter, har lejer altså indtil den 19. i måneden til at betale. Udlejer kan i så fald tidligst sende en ophævelse til lejer den 20. i måneden.
Falder sidste betalingsdag på en dag, der ikke er en hverdag, udskydes fristen dog til den næstkommende hverdag.
Hvis udlejeren sender ophævelsen med brevpost, og brevet kommer frem til lejer dagen efter, kan lejer altså fortsat nå at betale indtil brevet er kommet frem til lejeren.
Påkrav som følge af forsinket betaling af leje, kan ikke afgives elektronisk, og skal derfor enten sendes pr. brevpost eller overbringes fysisk til lejer.
Det er udlejer, der har bevisbyrden for, at påkravet er kommet frem. Hvis ophævelsen sendes med brevpost, bør den derfor sendes med afleveringsattest, så det kan dokumenteres, at brevet er kommet frem til lejeren.
Udlejer kan i forbindelse med fremsendelse af påkrav, opkræve et påkravsgebyr på 325 kr. (2024). Gebyret reguleres årligt.
Påkravsgebyret er pligtig pengeydelse, hvilket medfører, at manglende betaling af påkravsgebyret ligeledes kan medføre ophævelse.
Påkravsgebyret kan kun opkræves i tilfælde af forsinket betaling.
Lejelovens § 183 – Yderligere betingelser
Stk. 1 – Krav om væsentlighed
Det følger af lejelovens § 183, stk. 1, at udlejer ikke kan ophæves, hvis det forhold, der påberåbes, ikke er væsentligt.
Det betyder, at det ikke er enhver misligholdelse af lejeforholdet, der kan medføre ophævelse, men at forholdet også skal være så ”groft”, at der er tale om væsentlig misligholdelse.
Dette gælder selvom der er tale om en af de ophævelsesgrunde, der fremgår af § 182.
Manglende betaling af husleje er som udgangspunkt altid væsentlig, uanset beløbets størrelse.
Stk. 2 – Lejers afhjælpningsret
Herudover følger det af lejelovens § 183, stk. 2, at udlejeren i visse tilfælde ikke kan ophæve lejeforholdet, hvis misligholdelsen er standset eller rettet inden ophævelsen.
Det vil f.eks. være tilfældet, hvis lejeren når at betale den manglende husleje, inden ophævelsen kommer frem til lejer.
Det vil desuden være tilfældet i tilfælde, hvor misligholdelsen består i, at:
- Det lejede benyttes til andet end aftalt.
- Lejeren modsætter sig, at udlejeren får adgang til lejemålet.
- Lejeren fraflytter i utide.
- Lejeren vanrøgter det lejede.
- Lejeren foretager ulovlig fremleje.
I de fleste af ovenstående tilfælde, skal udlejer give lejer en påmindelse om at ophøre med den påberåbte misligholdelse.
Lejer kan i så fald afværge en ophævelse ved at rette det påberåbte forhold, inden udløbet af fristen i påmindelsen, og helt indtil ophævelsen er kommet frem.
Hvis lejer har foretaget fremleje af lejemålet, uden at orientere udlejer herom på forhånd, kan lejer således afværge en ophævelse, ved at fremsende kopi af fremlejekontrakten til udlejer, efter lejer har modtaget en påmindelse fra udlejer.
Der gælder ikke særlige formkrav til disse påmindelser – eller til ophævelsen – der således kan sendes elektronisk via e-mail.
Det er dog fortsat udlejer, der har bevisbyrden for, at såvel påmindelsen som ophævelsen er kommet frem til lejer.
Når først lejeaftalen er gyldigt ophævet, er det uden betydning, om lejer herefter retter forholdet. Udlejer kan dog stadig vælge at tilbagekalde ophævelsen, hvis udlejeren ønsker dette og kan nå til enighed med lejer.
Lejelovens § 184 – Lejers og udlejers pligter efter ophævelse
Stk. 1 – Lejers fraflytning
Hvis lejeforholdet ophæves, ophører lejeaftalen straks.
Det betyder, at lejeren som udgangspunkt skal fraflytte med det samme. Der gælder altså ingen opsigelsesvarsler i tilfælde af ophævelse, uanset hvilken begrundelse, der påberåbes.
I praksis vil lejeren som regel få en kort frist til at fraflytte.
Hvis lejeforholdet ophæves, skal lejer desuden betale erstatning for ethvert tab, udlejer lider i forbindelse med ophævelsen.
Det betyder bl.a., at lejer hæfter for betaling af husleje indtil udløbet af det sædvanlige opsigelseslejemål, der som udgangspunkt er 3 måneder.
Dette gælder selvom lejer rent faktisk ikke bor i lejemålet.
Herudover kan lejer blive pålagt at erstatte udlejerens udgifter til lejers udsættelse, herunder udgifter til låsesmed og advokat.
Hvis lejeren ikke fraflytter frivilligt, kan udlejer anmode fogedretten om at tvangsudsætte lejer ved en effektiv udsættelse.
Stk. 2 – Udlejers genudlejningspligt
I henhold til lejelovens § 184, stk. 2, at udlejer har pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, når lejer flytter inden udløbet af sit opsigelsesvarsel.
Finder udlejer en ny lejer inden udløbet af den tidligere lejers opsigelsesvarsel, kan der ikke længere kræves betaling af leje fra den tidligere lejer.
Denne genudlejningspligt indebærer bl.a., at udlejeren skal tilmelde lejemålet på eventuelle boligsider, hvis lejemålet alligevel skal genudlejes.
Men udlejer er ikke forpligtet til at gøre hvad som helst for at finde en ny lejer, og udlejer er heller ikke forpligtet til at acceptere en ny lejer, som den tidligere lejer har fundet.
Hvis udlejeren ikke opfylder sin genudlejningspligt, bortfalder udlejers krav på betaling af leje i opsigelsesperioden.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Hos Oldenburg Advokatfirma har vi stor erfaring med sager om ophævelse af lejemål.
Vi kan tilbyde dig rådgivning om dine rettigheder og muligheder, hjælpe dig hvis du ønsker at ophæve et lejemål eller hvis dit lejemål er blevet ophævet, og vi kan repræsentere dig i retten, hvis det bliver nødvendigt.
Kontakt os i dag for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag.
Læs mere om, hvilke begrundelser man kan bruge til at ophæve et lejemål i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 182 – Ophævelse af lejemål.
Du kan også downloade vores gratis skabeloner til påkrav og ophævelse, som du finder lige her:
