Oldenburg Advokatfirma

Opsigelse

Før eller siden opstår behovet for opsigelse af en lejeaftale, hvilket desværre ofte kan resultere i uenigheder.

Her på siden vil vi give et overblik over, hvilke regler der gælder for opsigelse af lejemål.

Læs om de forskellige udfordringer her på siden, eller kontakt os for at få en gratis vurdering.

Hvad er opsigelse?

Lejeloven anvender begreberne opsigelse og ophævelse.

Mens ophævelse forudsætter en parts misligholdelse af lejeaftalen, omfatter opsigelse de situationer, hvor en af parterne ønsker at bringe lejeforholdet til ophør uden, at det nødvendigvis skyldes den anden parts forhold.

For at blive klogere på ophævelse henvises til vores side om dette emne.

Opsigelse af lejeaftaler kan som udgangspunkt kun ske med hjemmel i lejeloven.

Ved opsigelse har parterne et opsigelsesvarsel, hvorefter aftalen først endeligt ophører ved udløbet af dette varsel.

Både lejer og udlejer kan have et ønske om at opsige en lejeaftale, og begge er forpligtet til at følge lejelovens regler for at sikre opsigelsens gyldighed.

Som udgangspunkt ophører en lejeaftale først, når den ene af parterne gyldigt har bragt aftalen til ophør ved opsigelse eller ophævelse.

Undtagelsen hertil er tidsbegrænsede eller uopsigelige lejeaftaler. Hvis der i forbindelse med lejeaftalens indgåelse, er indgået aftale om, at den skal gælde for en bestemt periode, ophører aftalen automatisk ved periodens udløb.

Hvornår kan lejer opsige en lejeaftale?

Lejer kan som udgangspunkt frit opsige en lejeaftale når som helst.

I modsætning til udlejer, skal lejer derfor ikke have en særlig grund til at kunne opsige lejeaftalen.

Dette gælder dog ikke, hvis der er tale om en uopsigelig tidsbegrænset lejeaftale, da en sådan typisk vil binde lejer for hele lejeperioden.

Hvis lejer opsiger en uopsigelig lejeaftale, er lejer forpligtet til at betale husleje for den resterende del af lejeperioden, medmindre udlejer kan finde en ny lejer inden udløbet af lejeperioden.

Lejers opsigelse skulle tidligere være skriftlig. Dette er imidlertid ikke længere tilfældet, medmindre parterne har indgået aftale om skriftlig kommunikation. 

Lejer kan opsige sit lejemål med et varsel på 3 måneder til den første hverdag i en måned. For accessoriske enkeltværelser er opsigelsesvarslet dog kun 1 måned.

Parterne kan gyldigt aftale et længere eller kortere opsigelsesvarsel.

Hvornår kan udlejer opsige?

Modsat lejer kan udlejer ikke blot frit opsige en lejeaftale.

Opsigelse fra udlejers side kræver direkte hjemmel i lejelovens § 170 eller § 171 (tidligere § 82 eller § 83).

Overordnet set, kan udlejer opsige en lejeaftale, hvis lejemålet er en del af udlejers egen bolig, hvis ejendommen skal rives ned eller hvis betingelserne for lejeaftalen bortfalder.

Det er altså ikke en gyldig begrundelse, at udlejer ønsker at sælge lejemålet eller at udlejer er blevet uvenner med lejer.

Udlejers opsigelse skal være skriftligt, hvilket vil sige, at den skal sendes med brev, og indeholde årsagen til, at lejemålet opsiges, herunder indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse.

Udlejer skal desuden kunne dokumentere, at opsigelsesbrevet er kommet frem til lejer.

Opsigelsesvarslet fra udlejers side er enten 1 eller 12 måneder afhængigt af, hvilken begrundelse, der anvendes ved opsigelsen.

Udlejer kan naturligvis altid bringe lejeforholdet til ophør, hvis lejer misligholder sine forpligtelser, men må i så fald gå frem efter reglerne om ophævelse.

Skal en opsigelse være skriftlig?

Lejelovens regler om skriftlighed har de seneste par år medført en lang række misforståelser, og har derfor været genstand for en række ændringer.

Tidligere skulle alle meddelelser i lejeforhold være skriftlige medmindre der var indgået særskilt aftale om digital kommunikation.

I dag er det dog omvendt. Nu kan parterne som udgangspunkt anvende digital kommunikation (herunder e-mails), medmindre en af parterne har forlangt, at der ikke skal kunne kommunikeres digitalt.

Det betyder, at lejer f.eks. godt kan opsige aftalen pr. e-mail, hvis der ikke specifikt er aftalt andet.

Udlejers opsigelse og udlejers påkrav ved forsinket betaling af husleje skal dog fortsat være skriftlige, og kan derfor ikke sendes pr. e-mail, uanset hvad parterne i øvrigt har aftalt.

Det samme gælder for lejers indsigelse til udlejers opsigelse, der heller ikke kan sendes pr. e-mail.

Ugyldig opsigelse

Hvis udlejers opsigelse ikke opfylder lejelovens betingelser, kan lejer modsætte sig opsigelsen.

Vedrører lejers indsigelse opsigelsesgrunden, skal lejer gøre indsigelse inden for 6 uger efter, at lejer har modtaget opsigelsen fra udlejer.

Denne indsigelse skal være skriftlig som omtalt ovenfor.

Overholder lejer ikke fristen til at gøre indsigelse, bortfalder lejers ret til at bestride opsigelsen, uanset at udlejers opsigelsesgrund ikke er gyldig.

Herefter har udlejer 6 uger til at indbringe sag for boligretten, hvorefter udlejers opsigelse i modsat fald bortfalder.

Vedrører lejers indsigelse derimod opsigelsens formaliteter, herunder at den ikke er sendt skriftligt eller ikke indeholder oplysninger om lejers adgang til at gøre indsigelse, behøver lejer ikke overholde fristen på 6 uger.

Udlejers opsigelse vil i så fald blot være ugyldig, og lejer kan derfor se bort fra den. Det samme gør sig gældende, hvis udlejer ikke kan dokumentere, at den skriftlige opsigelse er kommet frem til lejer.

Kontakt os for at høre mere om betaling og opkrævning af husleje.

Spørg en advokat med speciale i lejeret

O

Få en gratis vurdering

O

Har du brug for en advokat til lejeret?

Bare fortæl os om din udfordring.

Så gør vi det beskidte arbejde.