Ophævelse af lejemål
Lejer kan ophæve lejeaftalen, hvis udlejer misligholder sine forpligtelser væsentligt.
Det følger af lejeloven, at det lejede skal stilles til rådighed for lejer fra det aftalte tidspunkt og i den aftalte stand – både ved lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden.
Misligholdelse fra udlejers side handler ofte om fysiske mangler ved lejemålet eller forhold, der gør lejemålet væsentligt dårligere end aftalt.
Her på siden giver vi et overblik over, hvilke regler der gælder for ophævelse af lejemål.
Reglerne om udlejers adgang til ophævelse af lejemål findes i lejelovens § 182.
Læs mere om ophævelse af lejemål her: Sådan ophæves et lejemål – gratis skabelon til påkrav og ophævelse.
Kort fortalt
Ophævelse betyder, at lejeforholdet ophører straks (ingen opsigelsesperiode).
Ophævelse kræver som udgangspunkt væsentlig misligholdelse.
Ved manglende betaling skal udlejer som sende påkrav først med 14 dages frist.
Et ugyldigt påkrav kan gøre efterfølgende ophævelse ugyldig.
Ved uenighed skal sagen afgøres i boligretten eller fogedretten
Hvad kan vi hjælpe dig med?
Fortæl om din situation, så kontakter vi dig med en vurdering af dine muligheder.
Hvad er ophævelse?
Lejeloven skelner mellem opsigelse og ophævelse.
Opsigelse bruges typisk, når en part ønsker at bringe lejemålet til ophør med et varsel, men uden at det nødvendigvis skyldes den anden parts forhold.
Ophævelse forudsætter derimod, at den anden part har misligholdt lejeaftalen, og at misligholdelsen er væsentlig.
Ved ophævelse ophører aftalen straks, og der er således ingen efterfølgende opsigelsesperiode.
Hvor der med opsigelse er tale om de situationer, hvor den ene part ønsker at bringe lejeforholdet til ophør uden at det skyldes den anden parts forhold, så forudsætter ophævelse, at den ene part har misligholdt sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen.
Vil du læse om opsigelse, kan du se vores side om opsigelse af lejemål.
Hvornår kan man ophæve en lejeaftale
Ophævelse kræver som udgangspunkt:
at der foreligger misligholdelse, og
at misligholdelsen er væsentlig.
Det er ikke enhver fejl eller uenighed i lejeforholdet, der giver adgang til ophævelse. Der skal være tale om et forhold, som i praksis gør det rimeligt at bringe lejeforholdet til ophør med det samme.
Det særlige ved ophævelse i lejeforhold er, at ophævelsesgrundene er oplistet i lejeloven.
Lejers ophævelse af lejemål
Lejer kan ophæve lejeaftalen, hvis udlejer misligholder sine forpligtelser.
Det følger af lejeloven, at det lejede skal stilles til rådighed for lejer fra det aftalte tidspunkt og i den aftalte stand fra lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden.
Misligholdelse fra udlejers side vedrører ofte fysiske mangler ved lejemålet.
Ofte ønsker man som lejer ikke at ophæve lejemålet, men vil i stedet kræve udbedring eller forholdsmæssigt afslag i huslejen.
Ophæver man som lejer aftalen med udlejer, skal man fraflytte straks og stoppe med at betale husleje.
Man kan dog kun ophæve lejeaftalen, hvis udlejers misligholdelse er væsentlig. Og det er den der ophæver, som har bevisbyrden for, at den anden part har misligholdt.
Derfor er det ofte nemmere for en lejer blot at opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel.
Typisk vil lejer ofte vælge andre løsninger end ophævelse
I mange tilfælde ønsker lejer ikke at ophæve, men vil i stedet:
kræve udbedring,
kræve forholdsmæssigt afslag i huslejen,
eller opsige lejemålet med sædvanligt varsel.
Hvis lejer ophæver, indebærer det typisk, at lejer skal fraflytte straks og kan stoppe med at betale husleje fra ophævelsestidspunktet – men kun hvis ophævelsen er berettiget.
Derfor er det vigtigt at få vurderet, om misligholdelsen er væsentlig, og hvordan man dokumenterer den.
Spørg en advokat med speciale i lejeret
Kontakt os i dag og få en uforpligtende vurdering af din sag.
Udlejers ophævelse af lejemål
Udlejer kan ophæve lejeaftalen, når lejer misligholder sine forpligtelser væsentligt.
Reglerne om ophævelse findes i lejelovens § 182.
Den typiske misligholdelse er manglende betaling af husleje, men der kan også være andre forhold, som efter omstændighederne kan begrunde ophævelse.
Udlejer kan efter lejeloven blandt andet have adgang til ophævelse, hvis lejer:
ikke betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse,
bruger lejemålet til andet formål end aftalt,
nægter udlejer nødvendig adgang,
fraflytter i utide,
vanrøgter lejemålet,
overlader brugen af lejemålet til andre i strid med aftalen,
tilsidesætter god skik og orden,
eller i øvrigt misligholder sine forpligtelser væsentligt.
Det afgørende er altid en konkret vurdering: Misligholdelsen skal være væsentlig, og i visse tilfælde skal udlejer give lejer mulighed for at rette op på forholdet, før der kan ophæves.
Påkrav før ophævelse
For forhold, der kan bringes i orden (berigtiges), er det ofte en betingelse, at udlejer først sender et påkrav med en frist til at rette misligholdelsen.
Hvis lejer når at berigtige forholdet, kan udlejer normalt ikke ophæve på det grundlag.
Der stilles typisk større krav til påkravet end til selve ophævelsesmeddelelsen. Et ugyldigt påkrav kan betyde, at en efterfølgende ophævelse ikke kan gennemføres.
Ophævelse ved manglende betaling af husleje
Manglende betaling er en af de mest almindelige ophævelsesgrunde, men lejeloven stiller konkrete krav til fremgangsmåden.
Hvad kan omfattes af “pligtig pengeydelse”
Lejeloven anvender begrebet “pligtig pengeydelse”.
Ud over husleje kan det fx være:
depositum
aconto-betalinger
påkravsgebyr
- andre beløb, der relaterer sig til lejeforholdet
Trin-for-trin: sådan foregår det typisk
Lejer betaler ikke rettidigt
Udlejer sender påkrav (skriftligt)
Påkravet skal give 14 dages betalingsfrist og indeholde advarsel om ophævelse
Hvis lejer ikke betaler rettidigt, kan udlejer som udgangspunkt ophæve lejeaftalen efter fristens udløb
Krav til påkravet (praktisk tjekliste)
Påkravet skal være skriftligt og bør indeholde:
oplysning om restancens størrelse og hvad den vedrører
en betalingsfrist på 14 dage
tydelig oplysning om, at lejeforholdet ophæves, hvis der ikke betales rettidigt
Påkravet må tidligst sendes efter den 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsfrist.
Hvis lejen skal betales onsdag den 1. april, må påkravet først sendes tirsdag den 7. april.
Det er også vigtigt, at udlejer kan dokumentere, at påkravet er kommet frem til lejer, fordi betalingsfristen på 14 dage regnes fra fremkomsten.
Påkravsgebyr
Udlejer kan opkræve et påkravsgebyr i forbindelse med fremsendelse af påkrav.
Satsen reguleres årligt, og udgør 335 kr. i 2026.
Påkravsgebyret er pligtig pengeydelse.
Hvornår kan ophævelsen sendes?
Når 14-dagesfristen i påkravet er udløbet, kan udlejer ophæve, hvis restancen ikke er betalt.
Ophævelsen må tidligst afsendes dagen efter fristens udløb.
Ophævelsen har først virkning, når den er kommet frem til lejeren.
Hvis lejer betaler restancen efter fristens udløb, men inden ophævelsen er kommet frem, har ophævelsen ingen virkning.
Det er derfor vigtigt, at en ophævelse sendes straks efter udløbet af lejers betalingsfrist.
Ugyldig ophævelse af lejemål
Hvis en ophævelse (eller et forudgående påkrav) ikke opfylder lejelovens betingelser, kan ophævelsen være ugyldig.
Hvor opsigelse har faste frister og formaliteter for indsigelse, gælder der ved ophævelse i højere grad almindelige principper om reklamation og passivitet.
Hvis lejer er uenig i ophævelsen
Lejer bør som udgangspunkt reagere hurtigt og gøre indsigelse, hvis lejer mener, at ophævelsen er uberettiget eller formelt mangelfuld.
Men der stilles altså heller ingen særlige krav hertil i lejeloven.
Hvis udlejer vil gennemtvinge ophævelsen
Hvis lejer ikke fraflytter frivilligt, må udlejer typisk indbringe sagen for boligretten eller fogedretten for at få ophævelsen gennemført.
Det er som udgangspunkt udlejer, der skal kunne dokumentere, at ophævelsen var berettiget, men begge parter bør være opmærksomme på bevis og proces, hvis sagen skal prøves.
Læs også: Lejer fraflytter ikke – hvad gør du som udlejer ved ophævelse, opsigelse og udsættelse af lejemål.
Hvad kan vi hjælpe med
Vi rådgiver både lejere og udlejere om ophævelse af lejemål – fra den første vurdering til eventuel sag i boligret eller fogedret.
Vi kan blandt andet hjælpe med:
vurdering af om ophævelse er mulig og forsvarlig,
udarbejdelse og kvalitetssikring af påkrav,
udarbejdelse af ophævelse og strategi for det videre forløb,
forhandling og konfliktløsning,
og førelse af sag ved domstolene.
Kontakt os gerne for en uforpligtende vurdering af din situation.
Få en uforpligtende vurdering
Udfyld formularen nedenfor, så vender vi tilbage hurtigst muligt med en vurdering af dine muligheder.