Kan udlejer kræve mere end depositum ved fraflytning
Ja, det kan en udlejer i nogle tilfælde. Depositum er ikke et “maksimum”, men en sikkerhed, som udlejeren kan bruge til typiske krav ved fraflytning.
Hvis udlejers dokumenterede krav er større end depositummet, kan udlejeren som udgangspunkt kræve resten betalt af lejeren.
Det kan for eksempel handle om huslejerestance, forbrugsregninger, manglende rengøring, skader eller istandsættelse, hvis lejeren hæfter for det efter kontrakten og reglerne.
Læs også: Hvor meget kan udlejer kræve til betaling for istandsættelse.
Men udlejeren kan ikke bare finde et tal. Kravet skal være sagligt og kunne dokumenteres. Og der gælder stramme regler for, hvordan udlejeren skal håndtere fraflytning, syn og frister.
Læs mere om lejeret i vores FAQ – ofte stillede spørgsmål om lejeret.
kort fortalt
- Udlejer kan i nogle tilfælde kræve mere end depositummet ved fraflytning.
- Depositum er en sikkerhed – ikke nødvendigvis et maksimum for udlejers krav.
- Kravet skal være sagligt, lovligt og kunne dokumenteres.
- Lejer hæfter normalt ikke for almindeligt slid og ælde.
- Hvis udlejer ikke overholder reglerne om flyttesyn, fraflytningsrapport og frister, kan kravet helt eller delvist bortfalde.
Hvad kan vi hjælpe dig med?
Fortæl os hvad du har brug for hjælp til, så kontakter vi dig snarest muligt med en vurdering af dine muligheder.
Depositum er en sikkerhed, ikke et maksimum
Mange lejere tror, at depositummet er det maksimale beløb, udlejer kan kræve ved fraflytning. Sådan er det ikke nødvendigvis.
Depositum fungerer som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning. Hvis udlejers berettigede krav er mindre end depositummet, skal resten som udgangspunkt betales tilbage til lejeren.
Hvis kravet er større end depositummet, kan udlejer normalt kræve differencen betalt.
Det afgørende er ikke depositummets størrelse, men om udlejer har et reelt krav mod lejeren.
Hvad kan udlejer kræve betaling for?
Udlejer kan efter omstændighederne kræve betaling for eksempelvis:
- manglende husleje
- skyldige forbrugsudgifter
- rengøring, hvis lejemålet ikke er afleveret ordentligt
- skader på lejemålet
- nødvendig istandsættelse, som lejeren hæfter for
- udgifter som følger af misligholdelse
- manglende aflevering af nøgler eller andre konkrete forhold
Det er dog ikke nok, at udlejer mener, at lejemålet kunne have stået pænere. Kravet skal have grundlag i lejekontrakten, lejeloven og de konkrete forhold ved fraflytningen.
Eksempel: Krav der overstiger depositum
En lejer har betalt 24.000 kr. i depositum.
Ved fraflytning konstateres der dokumenterede udgifter til nødvendig istandsættelse og rengøring på 31.500 kr.
Hvis lejeren hæfter for udgifterne, og udlejer har overholdt reglerne om fraflytning, kan udlejer som udgangspunkt kræve de resterende 7.500 kr. betalt af lejeren.
Omvendt kan udlejer ikke kræve beløbet, hvis kravet ikke er dokumenteret, hvis udgiften vedrører almindeligt slid og ælde, eller hvis udlejer har mistet retten til at gøre kravet gældende på grund af fejl i processen.
Udlejer skal kunne dokumentere kravet
Udlejer skal kunne vise, hvad kravet vedrører.
Dokumentation kan for eksempel være:
- fraflytningsrapport
- billeder fra fraflytningen
- indflytningsrapport
- lejekontrakt
- fakturaer fra håndværkere
- tilbud eller opgørelser
- korrespondance med lejeren
Jo større kravet er, desto vigtigere bliver dokumentationen.
En samlet fraflytningsopgørelse uden forklaring er sjældent nok i sig selv. Lejeren bør kunne se, hvilke arbejder der kræves betaling for, hvor de er udført, og hvorfor lejeren hæfter for dem.
Flyttesyn og fraflytningsrapport
For udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, gælder der særlige regler om flyttesyn.
Udlejer skal normalt indkalde lejeren skriftligt til flyttesynet med mindst 1 uges varsel. Flyttesynet skal holdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning er sket.
Udlejer skal også udarbejde en fraflytningsrapport.
Hvis lejeren møder op til flyttesynet, skal rapporten som udgangspunkt udleveres på synet. Hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til lejeren senest 2 uger efter synet.
Hvis udlejer ikke overholder reglerne, kan udlejers krav på istandsættelse helt eller delvist bortfalde.
Hvad hvis udlejer ikke har lavet fraflytningsrapport?
Hvis udlejer er omfattet af reglerne om flyttesyn og fraflytningsrapport, kan manglende rapport få stor betydning.
Udlejer kan som udgangspunkt miste retten til at kræve betaling for istandsættelse, hvis reglerne ikke er overholdt.
Det betyder dog ikke nødvendigvis, at alle krav bortfalder. Krav på for eksempel ubetalt husleje eller forbrug kan efter omstændighederne stadig bestå.
Derfor bør sagen vurderes konkret.
Kan udlejer kræve betaling for noget, der ikke står i fraflytningsrapporten?
Som udgangspunkt bør udlejers krav til istandsættelse fremgå af fraflytningsrapporten.
Hvis et istandsættelseskrav ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, kan udlejer normalt ikke senere kræve betaling for det.
Der kan dog være undtagelser, hvis der er tale om forhold, som ikke kunne opdages ved almindelig gennemgang af lejemålet, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt.
Skal udlejer sende fakturaer?
Udlejer skal kunne dokumentere sit krav.
Det betyder ikke nødvendigvis, at alle bilag skal være sendt sammen med den første opgørelse. Men hvis lejeren bestrider kravet, bør udlejer kunne fremlægge dokumentation for de udgifter, der kræves betalt.
Det kan være fakturaer, tilbud, interne opgørelser, billeder eller anden dokumentation.
Hvis udlejer ikke kan dokumentere udgiften, kan det svække kravet.
Skal sagen på et senere tidspunkt behandles i huslejenævnet eller boligretten, vil det typisk være nødvendigt at fremlægge fakturaerne.
Hvor lang tid må udlejer holde depositum tilbage?
Der er ikke én enkel frist, der gælder i alle tilfælde for den endelige tilbagebetaling af depositum.
Udlejer skal dog normalt opgøre kravet inden for rimelig tid. Hvis der mangler forbrugsregnskaber, kan udlejer efter omstændighederne tilbageholde et passende beløb, indtil regnskabet foreligger.
Udlejer bør ikke tilbageholde hele depositummet længere end nødvendigt, hvis kun en mindre del af kravet er uafklaret.
Hvad bør du gøre som lejer?
Hvis du har modtaget en fraflytningsopgørelse, hvor udlejer kræver mere end depositummet, bør du gennemgå sagen grundigt.
Du bør især se på:
- om du blev korrekt indkaldt til flyttesyn
- om der blev udarbejdet fraflytningsrapport
- om kravene fremgår tydeligt af rapporten
- om udlejer har dokumenteret udgifterne
- om kravet vedrører almindeligt slid og ælde
- om lejekontrakten giver grundlag for kravet
- om beløbene virker rimelige i forhold til arbejdet
Hvis du er uenig, bør du gøre skriftlig indsigelse og bede om dokumentation.
Hvad bør udlejer være opmærksom på?
Som udlejer bør du sikre, at processen ved fraflytning håndteres korrekt.
Det gælder især:
- korrekt indkaldelse til flyttesyn
- rettidig afholdelse af syn
- skriftlig fraflytningsrapport
- tydelig beskrivelse af kravene
- billeder og dokumentation
- fakturaer eller anden opgørelse over udgifterne
- klar kommunikation til lejeren
Hvis processen ikke er håndteret korrekt, kan et ellers berettiget krav blive vanskeligt at gennemføre.
Kan sagen ende i Huslejenævnet?
Ja. Tvister om fraflytning, istandsættelse og tilbagebetaling af depositum kan ofte indbringes for Huslejenævnet.
Det kan for eksempel være relevant, hvis:
- udlejer nægter at tilbagebetale depositum
- lejeren bestrider fraflytningsopgørelsen
- der er uenighed om almindeligt slid og ælde
- fraflytningsrapporten er mangelfuld
- udlejer kræver betaling ud over depositummet
Hvis sagen også vedrører et egentligt pengekrav, kan der efter omstændighederne blive behov for yderligere retslige skridt.
Få vurderet fraflytningskravet
Har du modtaget en opgørelse, hvor udlejer kræver mere end depositummet?
Eller er du udlejer og vil sikre, at dit krav er korrekt håndteret?
Hos Oldenburg Advokatfirma rådgiver vi om lejeret, fraflytningskrav, depositum, flyttesyn og sager om istandsættelse.
Du er velkommen til at kontakte os for en vurdering af sagen.