Kan man sælge sit hus, hvis det er lejet ud?
Ja, det kan man godt.
Et hus eller en lejlighed kan som udgangspunkt sælges, selv om boligen er lejet ud.
Det betyder dog ikke, at lejeren automatisk skal flytte. Et salg ophæver ikke lejeaftalen, og lejeren mister ikke sine rettigheder, blot fordi ejendommen får en ny ejer.
Den nye ejer indtræder i stedet i den tidligere udlejers sted og overtager de rettigheder og forpligtelser, der gælder efter lejeaftalen og lejeloven.
Det betyder, at køberen som udgangspunkt overtager ejendommen med lejeren boende, medmindre lejemålet ophører på lovlig vis.
Salg af huset eller lejligheden er ikke i sig selv en gyldig grund til at opsige lejeren.
Det er derfor vigtigt at få afklaret, hvilken type lejemål der er tale om, hvad der står i lejekontrakten, om lejemålet er tidsbegrænset, og om der i øvrigt er forhold, som kan have betydning for køber eller sælger.
Hvis du er involveret i en sag om opsigelse i forbindelse med salg af hus eller lejlighed, kan det være en god idé at rådføre sig med en lejeretsadvokat.
Læs mere om lejeret i vores FAQ – ofte stillede spørgsmål om lejeret.
Kort fortalt
En udlejet bolig kan godt sælges.
Lejeren skal ikke automatisk flytte, fordi boligen bliver solgt.
Den nye ejer overtager som udgangspunkt lejeaftalen.
Der skal normalt ikke laves en ny lejekontrakt.
Salg er ikke i sig selv en gyldig opsigelsesgrund.
Lejemålet kan dog påvirke salgsprisen og køberens muligheder.
Hvad kan vi hjælpe dig med?
Fortæl os hvad du har brug for hjælp til, så kontakter vi dig snarest muligt med en vurdering af dine muligheder.
Hvad sker der med lejekontrakten, når boligen sælges?
Når en udlejet bolig bliver solgt, fortsætter lejeaftalen som udgangspunkt på samme vilkår.
Det gælder uanset, om der er tale om et hus, en ejerlejlighed eller en anden bolig, der er udlejet til beboelse.
Køber bliver ny udlejer og overtager derfor de forpligtelser, som den tidligere udlejer havde over for lejeren. Det kan f.eks. være forpligtelser vedrørende vedligeholdelse, depositum, forudbetalt leje, varslinger og øvrige vilkår i lejekontrakten.
Lejeren skal derfor som udgangspunkt betale husleje til den nye ejer efter overtagelsen, men lejeaftalen fortsætter i øvrigt som før.
Der er normalt ikke krav om, at lejeren skal underskrive en ny lejekontrakt, blot fordi ejendommen bliver solgt.
Det kan dog være en god idé, at den nye ejer skriftligt informerer lejeren om ejerskiftet, herunder hvor huslejen fremover skal betales, og hvem lejeren skal kontakte om forhold vedrørende lejemålet.
Kan udlejer opsige lejeren, fordi huset skal sælges?
Nej, ikke alene af den grund.
Salg af en bolig er ikke i sig selv en gyldig opsigelsesgrund efter lejeloven.
En udlejer kan derfor ikke opsige en lejer med den begrundelse, at huset eller lejligheden skal sælges. Lejeren kan heller ikke tvinges til at flytte, fordi boligen skal fremvises, overtages af en ny ejer eller sælges uden lejer.
Det gælder også, selv om et salg uden lejer ville gøre boligen lettere at sælge eller mere værd.
Hvis lejemålet skal opsiges, kræver det, at der er en selvstændig hjemmel i lejeloven. Det kan f.eks. være reglerne om udlejers egen brug eller andre særlige opsigelsesgrunde, men betingelserne afhænger af den konkrete situation.
Læs også: Lejelovens § 170 og § 171 – hvornår kan udlejer opsige et lejemål?
Kan køber opsige lejeren efter købet?
Det afhænger af den konkrete sag.
Køber overtager som udgangspunkt ejendommen med den eksisterende lejer og den eksisterende lejeaftale. Køber får derfor ikke en fri adgang til at opsige lejeren, blot fordi køber nu er ejer af boligen.
Hvis køber ønsker selv at bo i boligen, skal det vurderes, om der er grundlag for opsigelse efter lejelovens regler. Det afhænger blandt andet af, hvilken type bolig der er tale om, hvornår lejeaftalen er indgået, hvem der har ejet boligen, og hvilke vilkår der fremgår af lejekontrakten.
Det er derfor ikke nok, at køber gerne vil flytte ind.
Der skal foretages en konkret vurdering af, om betingelserne for opsigelse er opfyldt, og om opsigelsen i øvrigt overholder lejelovens formkrav og opsigelsesvarsler.
Hvis opsigelsen ikke er korrekt, kan den være ugyldig.
Hvad hvis lejemålet er tidsbegrænset?
Hvis lejemålet er tidsbegrænset, kan det have stor betydning for både sælger og køber.
Et tidsbegrænset lejemål ophører som udgangspunkt ved udløbet af den aftalte lejeperiode. Men en tidsbegrænsning skal være sagligt begrundet. Hvis tidsbegrænsningen ikke er gyldig, kan lejemålet i stedet blive betragtet som tidsubegrænset.
Det kan få stor betydning i forbindelse med et salg.
Hvis køber regner med, at lejeren flytter på et bestemt tidspunkt, bør det derfor undersøges, om tidsbegrænsningen faktisk holder juridisk.
Det er ikke altid nok, at der står en slutdato i lejekontrakten. Der bør også ses på baggrunden for tidsbegrænsningen og på, om den opfylder lejelovens krav.
Læs også: Tidsbegrænset lejekontrakt – hvornår er den gyldig?
Påvirker det salgsprisen, at boligen er lejet ud?
Ja, det kan det gøre.
En udlejet bolig kan være mindre attraktiv for en køber, der selv ønsker at bo i boligen. Hvis køber ikke kan flytte ind med det samme, eller hvis det er usikkert, om lejeren kan opsiges, kan det påvirke købers interesse og dermed også prisen.
Omvendt kan en udlejet bolig være interessant for en investor, hvis lejeaftalen er gennemskuelig, lejen er korrekt fastsat, og der ikke er uafklarede tvister med lejeren.
Det afgørende er derfor ikke kun, at boligen er lejet ud, men hvilke vilkår lejemålet er udlejet på.
Før et salg bør sælger derfor have styr på lejekontrakten, lejens størrelse, depositum, forudbetalt leje, vedligeholdelsesforpligtelser og eventuelle uenigheder med lejeren.
Hvad skal sælger være opmærksom på?
Hvis du vil sælge en bolig, der er lejet ud, bør du først få overblik over lejeaftalen.
Det gælder især:
- om lejemålet er tidsbegrænset eller tidsubegrænset
- om lejen er korrekt fastsat
- om der er betalt depositum og forudbetalt leje
- hvem der har vedligeholdelsespligten
- om der er givet varslinger til lejeren
- om der verserer sager ved huslejenævn eller boligret
- om der er aftalt særlige vilkår i lejekontrakten
- om lejemålet kan opsiges, og i givet fald på hvilket grundlag
Det er også vigtigt, at køber får de korrekte oplysninger om lejeforholdet.
Hvis lejeaftalen viser sig at være anderledes end forudsat, kan det føre til uenighed mellem køber og sælger efter handlen.
Hvad skal køber være opmærksom på?
Hvis du overvejer at købe et hus eller en lejlighed med en lejer, bør du ikke kun se på ejendommen.
Du bør også se grundigt på lejeaftalen.
Det er vigtigt at undersøge, hvilke vilkår du overtager som ny udlejer. Det gælder blandt andet husleje, depositum, forudbetalt leje, vedligeholdelse, opsigelsesmuligheder og eventuelle særlige rettigheder for lejeren.
Hvis du køber boligen med henblik på selv at bo i den, bør du få vurderet, om lejemålet lovligt kan bringes til ophør.
Det bør ske, før købsaftalen bliver endelig.
Ellers risikerer du at købe en bolig, som du ikke kan flytte ind i, eller hvor det tager væsentligt længere tid end forventet.
Skal der laves en ny lejekontrakt?
Nej, normalt ikke.
Lejeaftalen fortsætter som udgangspunkt på de eksisterende vilkår, selv om ejendommen skifter ejer.
Køber kan derfor ikke kræve, at lejeren underskriver en ny lejekontrakt med ændrede vilkår.
Hvis parterne ønsker at ændre lejeaftalen, kræver det enten en aftale med lejeren eller hjemmel i lejeloven. En ny ejer kan derfor ikke ensidigt ændre husleje, opsigelsesvilkår eller andre væsentlige vilkår, blot fordi ejendommen er blevet solgt.
Må boligen fremvises, mens der bor en lejer?
En udlejer må gerne sælge boligen, men lejeren har stadig brugsretten til det lejede.
Det betyder, at fremvisninger skal ske med respekt for lejeren og lejerens ret til at bo i boligen.
I praksis bør udlejer og lejer aftale, hvordan eventuelle fremvisninger skal foregå. Hvis der opstår uenighed, afhænger udlejers adgang af lejelovens regler og af den konkrete situation.
Det er derfor en god idé at håndtere fremvisninger ordentligt og skriftligt, så der ikke opstår unødige konflikter før salget.
Frivillig aftale med lejeren
I nogle tilfælde kan sælger eller køber ønske at indgå en frivillig aftale med lejeren om fraflytning.
Det kan f.eks. være relevant, hvis boligen skal sælges uden lejer, eller hvis køber ønsker at overtage boligen til egen brug.
En sådan aftale bør altid laves skriftligt.
Det bør blandt andet fremgå, hvornår lejeren skal fraflytte, om der betales kompensation, hvordan flytteopgørelse håndteres, og om aftalen er endelig.
Det er vigtigt, at aftalen ikke udformes på en måde, der senere skaber tvivl om, hvorvidt lejeren faktisk har accepteret at fraflytte.
Få rådgivning før du sælger eller køber en udlejet bolig
Salg af en udlejet bolig kan give anledning til en række juridiske spørgsmål.
Det gælder især, hvis køber ønsker at overtage boligen uden lejer, hvis lejemålet er tidsbegrænset, eller hvis der er usikkerhed om opsigelsesmulighederne.
Hos Oldenburg Advokatfirma rådgiver vi både udlejere, lejere, købere og sælgere om lejeret og opsigelse af lejemål.
Vi kan blandt andet hjælpe med at vurdere lejekontrakten, opsigelsesmulighederne og de juridiske risici ved salg eller køb af en udlejet bolig.
Kontakt os for en vurdering af din sag.
Ofte stillede spørgsmål
Kan man sælge et hus med lejer?
Ja. Et hus kan som udgangspunkt sælges, selv om det er lejet ud. Lejeren skal dog ikke automatisk flytte, fordi boligen bliver solgt.
Hvad sker der med lejekontrakten, når huset bliver solgt?
Lejekontrakten fortsætter normalt på samme vilkår. Den nye ejer indtræder som udlejer og overtager de rettigheder og forpligtelser, der følger af lejeaftalen.
Kan udlejer opsige lejer, fordi huset skal sælges?
Nej. Salg af boligen er ikke i sig selv en gyldig opsigelsesgrund. Udlejer kan kun opsige lejeren, hvis der er hjemmel i lejeloven.
Kan køber opsige lejeren efter overtagelsen?
Ikke automatisk. Køber overtager som udgangspunkt lejemålet. Hvis køber ønsker at opsige lejeren, skal betingelserne i lejeloven være opfyldt.
Skal lejeren underskrive en ny lejekontrakt?
Nej, normalt ikke. Lejeaftalen fortsætter som udgangspunkt uændret, selv om ejendommen får en ny ejer.