Hvad kan man gøre hvis en lejer ikke betaler husleje?
Hvis en lejer ikke betaler husleje, skal du som udlejer reagere korrekt fra starten. Det gælder både i forhold til opgørelse af restancen, fremsendelse af påkrav og en eventuel ophævelse af lejemålet.
Reglerne er formelle. En fejl i beløb, frister eller formuleringer kan betyde, at ophævelsen ikke holder. Derfor bør sagen håndteres grundigt, før der sendes påkrav eller ophævelse.
Læs også: Lejer fraflytter ikke – hvad gør du som udlejer ved ophævelse, opsigelse og udsættelse af lejer? .
Hos Oldenburg Advokatfirma hjælper vi udlejere med påkrav, ophævelse, fogedsager og inddrivelse af huslejerestancer.
Læs mere om lejeret i vores FAQ – ofte stillede spørgsmål om lejeret.
Kort fortalt
- Tidsbegrænset leje kan være lovligt, men kræver normalt en konkret og saglig begrundelse.
- Begrundelsen skal som udgangspunkt knytte sig til udlejers forhold, fx at udlejer selv skal bruge boligen, at boligen skal sælges, eller at der er planlagt ombygning.
- En slutdato i lejekontrakten er ikke i sig selv nok.
- Hvis tidsbegrænsningen ikke er gyldig, kan lejemålet fortsætte som et almindeligt tidsubegrænset lejemål.
- Det bør altid vurderes konkret, om tidsbegrænsningen kan opretholdes.
Hvad kan vi hjælpe dig med?
Fortæl os hvad du har brug for hjælp til, så kontakter vi dig snarest muligt med en vurdering af dine muligheder.
Hvad skal du gøre, hvis lejer ikke betaler husleje?
Hvis huslejen ikke bliver betalt til tiden, bør du som det første skabe et klart overblik over restancen.
Det betyder, at du bør kontrollere:
- hvilken husleje der skulle være betalt
- hvornår sidste rettidige betalingsdag var
- om der er betalt delvist
- om betalingen eventuelt er modtaget med forkert reference
- om der også er andre skyldige beløb, fx aconto, gebyrer eller tidligere restancer
Det er vigtigt, at restancen opgøres korrekt. Hvis påkravet indeholder et forkert beløb, kan det efter omstændighederne give problemer senere i sagen.
Send et korrekt påkrav til lejer
Udlejer kan som udgangspunkt ikke ophæve lejemålet med det samme, blot fordi huslejen ikke er betalt.
Først skal der sendes et skriftligt påkrav til lejeren. Påkravet skal blandt andet angive, at lejeforholdet kan blive ophævet, hvis restancen ikke betales inden fristens udløb.
Påkravet kan normalt først sendes efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Lejeren skal herefter have en frist på 14 dage til at betale, regnet fra påkravet er kommet frem.
Det er derfor ikke nok, at påkravet “næsten” er korrekt. Både tidspunkt, indhold, beløb og frist skal være rigtige.
Hvad skal et påkrav indeholde?
Et påkrav ved manglende betaling af husleje bør normalt indeholde:
- lejers navn og adresse
- hvilket lejemål sagen vedrører
- en præcis opgørelse af restancen
- betalingsoplysninger
- betalingsfrist
- oplysning om, at lejemålet kan ophæves, hvis restancen ikke betales rettidigt
- eventuelt påkravsgebyr, hvis betingelserne er opfyldt
Det bør også kunne dokumenteres, hvornår påkravet er kommet frem til lejeren. Det kan få betydning, hvis sagen senere skal behandles i fogedretten.
Hvornår kan udlejer ophæve lejemålet?
Hvis lejeren ikke betaler restancen inden fristen i påkravet, kan udlejer som udgangspunkt ophæve lejemålet.
Ophævelsen bør ske skriftligt og klart. Det bør fremgå, at lejemålet ophæves som følge af manglende betaling, og at lejeren skal fraflytte.
Udlejer bør dog altid kontrollere sagen én gang mere, før ophævelsen sendes. Hvis lejeren har betalt inden ophævelsen, kan det få betydning for, om lejemålet lovligt kan ophæves.
Det samme gælder, hvis restancen er meget lille, skyldes en fejl eller på anden måde bør vurderes konkret.
Eksempel på forløbet ved manglende betaling
Et typisk forløb kan se sådan ud:
Lejer skulle betale husleje den 1. i måneden, men betaler ikke.
Udlejer kontrollerer betalingsoversigten og sender derefter et skriftligt påkrav, når påkravet lovligt kan sendes.
Lejer får 14 dage til at betale fra det tidspunkt, hvor påkravet er kommet frem.
Hvis lejeren ikke betaler inden fristen, kan udlejer som udgangspunkt ophæve lejemålet.
Hvis lejeren herefter ikke flytter frivilligt, må udlejer normalt gå videre til fogedretten.
Hvad hvis lejer betaler for sent?
Hvis lejeren betaler inden ophævelsen, kan udlejer som udgangspunkt ikke ophæve lejemålet på grund af den restance, der er betalt.
Hvis lejeren først betaler efter ophævelsen, afhænger situationen af de konkrete omstændigheder. Her bør udlejer være forsigtig med at acceptere betaling på en måde, der kan skabe tvivl om, hvorvidt ophævelsen fastholdes.
I praksis bør kommunikationen med lejeren være klar. Hvis udlejer fastholder ophævelsen, bør det fremgå tydeligt.
Hvad hvis lejer ikke flytter efter ophævelse?
Hvis lejemålet er ophævet korrekt, men lejeren ikke fraflytter, kan udlejer ikke bare skifte låsen eller fjerne lejerens ting.
Udlejer skal i stedet indbringe sagen for fogedretten med henblik på udsættelse af lejeren.
Fogedretten vil blandt andet se på, om:
- der er sendt et korrekt påkrav
- fristerne er overholdt
- ophævelsen er gyldig
- lejeren fortsat bor i lejemålet
- der er dokumentation for restancen
Hvis formaliteterne ikke er i orden, kan sagen blive afvist eller forsinket.
Kan udlejer kræve huslejerestancen betalt?
Ja, udlejer kan som udgangspunkt kræve den manglende husleje betalt.
Det gælder også, selvom lejemålet senere ophæves. Udlejer kan efter omstændighederne også have krav på betaling for perioden, indtil lejer kunne være fraflyttet med sædvanligt varsel, samt omkostninger forbundet med sagen.
Kravet bør dog opgøres konkret. Der kan være spørgsmål om depositum, forudbetalt leje, genudlejning, istandsættelse og eventuelle indbetalinger fra lejeren.
Hvis lejeren ikke betaler frivilligt, kan sagen fortsætte som inkasso eller retlig inddrivelse.
Typiske fejl ved ophævelse på grund af manglende betaling
Mange sager går galt, fordi processen ikke er fulgt præcist.
Typiske fejl er:
- påkravet sendes for tidligt
- betalingsfristen beregnes forkert
- restancen er opgjort forkert
- påkravet mangler oplysning om ophævelse
- ophævelsen sendes, selvom lejer har betalt
- udlejer kan ikke dokumentere, at påkravet er kommet frem
- udlejer forsøger selv at udsætte lejeren uden fogedretten
Det kan virke som formalia, men i lejeretten har formaliteterne stor betydning.
Få hjælp til lejer, der ikke betaler husleje
Hvis din lejer ikke betaler husleje, bør du reagere hurtigt, men korrekt.
Vi kan hjælpe med at vurdere, om betingelserne for påkrav og ophævelse er opfyldt, og hvordan du bedst kommer videre.
Kontakt Oldenburg Advokatfirma for en uforpligtende vurdering af sagen.