Lejeretsadvokat - din advokat til lejeret
Mangler du en advokat med speciale i lejeret? Så er du kommet til det rette sted. Hos Oldenburg Advokatfirma er vi nemlig specialister i lejeret.
Vi fører bl.a. sager om opsigelse og ophævelse af lejemål, og bistår med udarbejdelse af lejekontrakter, og andre spørgsmål om lejeloven.
Kontakt os i dag for at få en uforpligtende vurdering af din sag fra en lejeretsadvokat.
Advokat (L) Frederik Jørgen Oldenburg
Gratis vurdering
Specialister i lejeret
Professionel rådgivning
Frederik repræsenterede mig i en boligsag, som vi vandt. Han var meget grundig og professionel, og tog opgaven meget seriøst. Allerede fra starten følte jeg mig tryg ved hans person og arbejde i sagen. Han håndterede hele sagen meget kompetent, herunder indsamling af referencesager, selve sagsfremstillingen og rådgivning ifm. selve retssagen. Med fokus på det væsentlige i sagen vandt vi uforbeholdent.
Klaus
LejerAlt du skal vide om lejeloven fra en advokat med speciale i lejeret
Lejeloven kan medføre udfordringer for både lejere og udlejere.
Selvom lejeloven skal beskytte både lejere og udlejere, er reglerne ofte tekniske og fulde af formkrav. Små fejl kan hurtigt føre til unødige konflikter om husleje, opsigelse, depositum eller fraflytning.
Oldenburg Advokatfirma rådgiver både lejere og udlejere i hele Danmark. Målet er enkelt: at få styr på rettigheder og pligter fra starten, så sagen håndteres korrekt og effektivt.
Her på siden har vi fået en advokat med speciale i lejeret til at give et overblik over nogle af lejelovens mest almindelige udfordringer.
Læs om de forskellige emner her på siden, eller kontakt os for at få en uforpligtende vurdering fra en lejeretsadvokat.
Hvad kan vi hjælpe dig med?
Fortæl os hvad du har brug for hjælp til, så kontakter vi dig snarest muligt med en vurdering af dine muligheder.
Hjælp til lejere
Mange lejere er i tvivl om, hvorvidt huslejen er sat for højt, om en huslejestigning er gyldig, og hvad udlejeren må kræve ved fraflytning.
Det er netop i de situationer, en lejeretsadvokat kan gøre en reel forskel.
Husleje og depositum
Ved indgåelse af en lejeaftale kan udlejeren kræve både depositum og forudbetalt leje.
Depositummet må højst svare til tre måneders husleje. Det samme gælder forudbetalt leje. Beløbene har dog forskellige formål.
Depositummet bruges som sikkerhed for blandt andet manglende betaling, varmeforbrug og eventuelle istandsættelsesudgifter, når lejeren flytter ud.
Den forudbetalte leje dækker typisk perioden fra opsigelse til fraflytning.
Bliver huslejen sat ned, skal depositummet som udgangspunkt reguleres tilsvarende.
Når lejer fraflytter, skal udlejeren tilbagebetale depositummet, efter at eventuelle berettigede krav er trukket fra. Beløbet tilbagebetales ikke med renter.
Hvis udlejeren har krævet mere end tre måneders depositum, er det overskydende krav ugyldigt.
Ved fraflytning må udlejeren heller ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand end ved indflytning.
Det afhænger af lejekontrakten, hvem der har vedligeholdelsespligten. Som udgangspunkt er det udlejeren, men lejeren kan være forpligtet til for eksempel maling, hvidtning og lakering. Det skal i så fald stå klart i kontrakten.
Huslejestigning
En udlejer kan ikke bare sætte huslejen op.
Der findes flere typer huslejestigninger, og hver type kræver, at reglerne om varsling bliver fulgt nøje.
Hvis lejeindtægten ikke dækker ejendommens driftsudgifter, kan udlejeren i nogle tilfælde varsle en forhøjelse. Varslingen skal være skriftlig og indeholde en beregning. Den skal også oplyse lejeren om fristen for at gøre indsigelse.
Hvis lejeren protesterer i tide, kan sagen indbringes for Huslejenævnet.
Udlejeren kan i andre tilfælde kræve huslejen hævet efter det lejedes værdi, hvis lejen ligger væsentligt lavere end i tilsvarende lejemål. Det vil typisk sige omkring 10 til 15 procent under niveauet.
For at en sådan forhøjelse er gyldig, skal der normalt være gået mindst to år siden lejeaftalens start eller siden sidste lejeforhøjelse. Varslingen skal være skriftlig, begrundet og gives med tre måneders varsel. Lejeren skal samtidig oplyses om muligheden for at gøre indsigelse.
Ved forbedringer af lejemålet kan der også være grundlag for huslejestigning. Det gælder kun, hvis forbedringen reelt øger boligens værdi.
Lejen må ikke stige mere end det, forbedringen kan begrunde. Udlejeren skal desuden give en korrekt skriftlig varsling og i visse tilfælde orientere beboerrepræsentationen.
Den tidligere regel om trappeleje, altså automatisk årlig stigning, blev afskaffet i 2015.
Ældre lejekontrakter med gyldigt aftalt trappeleje kan dog stadig være gældende.
Hvis en udlejer varsler en ulovlig eller dårligt begrundet huslejestigning, kan en lejeretsadvokat hjælpe med at vurdere sagen, skrive en indsigelse og føre sagen videre i Huslejenævnet.
Opsigelse og ophævelse af lejemål
Udgangspunktet er, at en udlejer kun i begrænset omfang kan opsige en lejer.
Der findes dog undtagelser.
Et lejemål i et tofamilieshus kan for eksempel opsiges med et års varsel, hvis udlejeren selv bor i den anden del af ejendommen.
Udlejeren kan også i visse tilfælde opsige, hvis vedkommende selv vil bo i boligen, hvis ejendommen skal nedrives eller ombygges væsentligt, eller hvis lejeren groft tilsidesætter sine pligter.
Læs mere: Alt du skal vide om lejelovens § 170 og § 171 – opsigelse af lejemål.
En opsigelse skal være skriftlig. Den skal indeholde begrundelsen og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse. Gør den ikke det, kan den være ugyldig.
Lejeren kan gøre skriftlig indsigelse inden seks uger. Hvis det sker, skal udlejeren indbringe sagen for boligretten, hvis opsigelsen skal fastholdes.
Lejeren kan som hovedregel selv opsige lejemålet med tre måneders varsel til den første i en måned.
Opsigelsen behøver ikke altid være skriftlig, men det er klart bedst at kunne dokumentere den.
Flytter lejeren før udløbet af opsigelsesperioden, skal huslejen som udgangspunkt stadig betales i hele perioden.
Ved væsentlig misligholdelse kan udlejeren ophæve lejemålet.
Det kan for eksempel være ved manglende betaling af husleje, ulovlig fremleje, forkert brug af boligen, dårlig vedligeholdelse eller grov overtrædelse af husordenen.
Før en ophævelse skal udlejeren normalt sende et skriftligt påkrav. Ved manglende betaling af husleje skal lejeren have 14 dage fra modtagelsen til at betale.
En ophævelse betyder, at lejeren skal flytte straks. Lejeren kan dog stadig være forpligtet til at betale husleje, indtil boligen er genudlejet, dog normalt højst i tre måneder.
Læs mere: Alt du skal vide om lejelovens § 182 – ophævelse af lejemål.
Tvister og klagemuligheder
Uenigheder om husleje, depositum, vedligeholdelse og fraflytning forsøges ofte først løst direkte mellem lejer og udlejer.
Hvis det ikke lykkes, kan sagen i mange tilfælde indbringes for Huslejenævnet.
Huslejenævnet behandler blandt andet sager om huslejens størrelse, varsling af lejeforhøjelser, istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum.
Sagen skal indsendes til Huslejenævnet i den kommune, hvor ejendommen ligger. Det er vigtigt at vedlægge relevant dokumentation.
Huslejenævnets afgørelse kan som udgangspunkt indbringes for boligretten inden fire uger.
Sager om opsigelse og ophævelse ligger normalt uden for Huslejenævnets område og behandles i stedet af boligretten.
I København gælder der særlige regler, hvor visse afgørelser først kan behandles i ankenævnet, før sagen går videre til boligretten.
Hjælp til udlejere
Som udlejer er det vigtigt at have styr på lejelovens regler.
Fejl i varslinger, opsigelser eller fraflytningsopgørelser kan blive dyre. De kan også føre til, at udlejeren mister rettigheder, som ellers kunne være håndhævet.
Varslinger og opsigelser
Udlejere skal følge lejelovens formkrav nøje.
Det gælder især ved huslejestigninger, påkrav, opsigelser og ophævelser.
En lejeretsadvokat kan hjælpe med at sikre, at varsler er korrekt udformet, at frister overholdes, og at udlejeren står stærkt, hvis sagen ender i nævn eller ret.
Fraflytningssyn og istandsættelse
Udlejere, der ejer mere end én udlejningsbolig, skal som udgangspunkt holde fraflytningssyn.
Der skal også udarbejdes en fraflytningsrapport sammen med lejeren.
Rapporten skal udleveres til lejeren senest 14 dage efter synet.
Hvis reglerne ikke bliver fulgt, kan udlejeren miste retten til at kræve betaling for istandsættelse.
Depositum og huslejestigning
Hvis huslejen bliver reguleret, kan udlejeren også regulere depositum og forudbetalt leje.
Men beløbene må stadig ikke overstige tre måneders husleje hver.
En advokat kan hjælpe med korrekt beregning, dokumentation og varsling, så udlejeren undgår fejl.
Sager i Huslejenævn og Boligret
Udlejere kan få hjælp til både at forberede og føre sager i Huslejenævnet og boligretten.
Det gælder især, hvis sagen handler om husleje, depositum, fraflytning, misligholdelse eller opsigelse.
God juridisk forberedelse gør ofte en stor forskel, både for sagens styrke og for hvor effektivt den kan behandles.
Hvad kan en lejeretsadvokat hjælpe med?
Lejeloven stiller mange krav til både lejere og udlejere.
En lejeretsadvokat kan blandt andet hjælpe med:
Vurdering af husleje og huslejestigning. Gennemgang af lejekontrakten og vurdering af, om huslejen er fastsat korrekt, og om en varslet stigning er gyldig.
Håndtering af opsigelse og ophævelse. Rådgivning om gyldige opsigelsesgrunde, korrekt fremgangsmåde og håndtering af misligholdelse.
Tvister i Huslejenævn og Boligret. Forberedelse og førelse af sager om husleje, depositum, vedligeholdelse, opsigelse og fraflytning.
Rådgivning ved fraflytning. Gennemgang af fraflytningskrav, istandsættelse, depositum og tilbagebetaling.
Oldenburg Advokatfirma ligger i København, men rådgiver lejere og udlejere i hele landet.
Jo tidligere man får juridisk rådgivning, jo lettere er det som regel at undgå fejl og løse konflikter ordentligt.
Det gælder både for lejere, der vil beskytte deres rettigheder, og for udlejere, der vil håndtere deres lejemål korrekt fra starten.
Læs mere om lejeret i vores FAQ – ofte stillede spørgsmål om lejeret.
Få en uforpligtende vurdering
Ofte stillede spørgsmål om lejeret
Skal jeg have en skriftlig lejekontrakt?
Det vil være en god idé, men det behøver du som udgangspunkt ikke.
Der er i følge lejeloven ingen pligt til at udarbejde en skriftligt lejekontrakt, hvis ikke parterne ønsker det.
Hvis enten lejer eller udlejer kræver, at der bliver lavet en skriftlig lejekontrakt, så har den anden part pligt til at acceptere dette. I så fald skal der laves en skriftlig kontrakt.
Har du ikke en skriftlig lejekontrakt, finder lejelovens almindelige regler blot anvendelse på lejeforholdet.
Du kan læse mere om lejekontrakter lige her.
Kontakt os hvis du har brug for hjælp til udarbejdelse af en lejekontrakt fra en advokat med speciale i lejeret.
Må jeg opsige et lejemål fordi lejligheden skal sælges?
Det kommer an på, hvilke regler lejemålet er omfattet af. Men som regel må du ikke.
Lejeloven indeholder særlige regler om, hvornår et lejemål kan opsiges.
Det betyder, at et lejeforhold som udgangspunkt kun kan opsiges, hvis opsigelsen sker med en af de begrundelser, der findes i lejeloven.
At udlejer vil sælge lejemålet, er ikke en gyldig begrundelse for at opsige en lejeaftale.
Visse lejemål kan dog frit opsiges af udlejer, og disse kan naturligvis godt opsiges, hvis lejemålet skal sælges.
Du kan læse mere om, hvilke regler der gælder ved opsigelse af lejemål i vores indlæg: Alt du skal vide om lejelovens § 170 og § 171.
Eller kontakt os, hvis du har brug for en lejeretsadvokat til en sag om opsigelse af en lejebolig.
Kan jeg ophæve lejeaftalen når lejer ikke betaler husleje?
Ja, det kan du selvfølgelig.
Det er naturligvis en forudsætning i et lejeforhold, at lejeren betaler sin husleje.
Betaler lejeren ikke sin husleje til tiden, kan udlejer ophæve lejeaftalen.
Inden aftalen ophæves, skal der sendes et påkrav med en betalingsfrist på 14 dage.
Herudover gælder nogle andre vilkår for en gyldig ophævelse af lejemålet.
Du kan læse mere om reglerne for ophævelse af lejemål i indlægget: Sådan ophæves et lejemål. Her kan du også finde gratis skabeloner til påkrav og ophævelse.
Hvis du har brug for hjælp til at sende påkrav og ophævelse, der opfylder lejelovens betingelser, er du velkommen til at kontakte os.
Kan man frit aftale at en lejeaftale er tidsbegrænset?
Både ja og nej.
En lejeaftale kan godt være tidsbegrænset, men det kræver, at tidsbegrænsningen opfylder lejelovens betingelser.
Ifølge lejeloven skal en tidsbegrænsning nemlig være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Er tidsbegrænsningen ikke det, kan den tilsidesættes.
Tilsidesættes en aftale om tidsbegrænsning, kan lejeren blive boende på ubestemt tid uden nogen tidsbegrænsning.
I vores indlæg: Alt du skal vide om en tidsbegrænset lejekontrakt, kan du blive klogere på reglerne om tidsbegrænsning.
Du er også velkommen til at kontakte os, hvis du vil have svar på dine spørgsmål om tidsbegrænsning af en advokat med speciale i lejeloven.
Hvorfor skal jeg bruge en lejeretsadvokat?
Med en lejeretsadvokat får du en rådgiver, der er specialiseret i lejeret, og som kan navigere sikkert rundt i lejelovens regler.
Lejeloven adskiller sig nemlig på en lang række punkter fra den øvrige lovgivning. Derfor kan det være vanskeligt at finde rundt, hvis man ikke har kendskab til lejelovens særlige opbygning.
F.eks. indeholder lejeloven regler om formaliteter der skal overholdes i forbindelse med bl.a. opsigelse, ophævelse og fraflytning.
Opfylder man ikke disse formelle betingelser, kan man risikere at fortabe sin ret, selvom man ellers måtte have retten på sin side.
Kontakt os for at få svar på dine spørgsmål til lejeloven og bliv guidet sikkert gennem lejelovens regler af en specialiseret lejeretsadvokat.