Oldenburg Advokatfirma

Oldenburg

31 64 48 22

kontakt@oldenburg-adv.dk

Gå i gang

Lejer fraflytter ikke – hvad gør du som udlejer ved ophævelse, opsigelse og udsættelse af lejemål

Lejer fraflytter ikke – hvad gør du som udlejer ved ophævelse, opsigelse og udsættelse

Når en lejer ikke flytter, er det vigtigt at gribe sagen rigtigt an. Som udlejer må du ikke selv sætte lejeren ud. I denne artikel får du et klart overblik over reglerne for opsigelse, ophævelse, fogedretten og udsættelse af lejer.

Når en lejer ikke flytter, selv om lejemålet er opsagt eller ophævet, kan det hurtigt blive både dyrt og frustrerende for dig som udlejer.

Mange udlejere står i den situation, at lejeren bliver boende, selv om fristen er udløbet.

Her er det vigtigt at kende reglerne. Du må nemlig ikke selv sætte lejeren ud. Du må ikke skifte låsen, fjerne lejerens ting eller på anden måde forsøge at overtage boligen på egen hånd.

Hvis lejeren ikke flytter frivilligt, skal sagen som udgangspunkt behandles i fogedretten.

Det afgørende er, at opsigelsen eller ophævelsen er lavet korrekt. Små fejl i formalia kan betyde, at fogedretten afviser sagen, og at du må starte forfra.

Nedenfor gennemgår vi, hvornår du som udlejer kan kræve fraflytning, hvornår en opsigelse eller ophævelse er gyldig, og hvordan en udsættelse af lejer foregår i praksis.

Hvornår kan en udlejer kræve, at en lejer fraflytter lejemålet?

En udlejer kan ikke bare kræve, at en lejer flytter.

Lejeloven beskytter lejeren, og derfor kræver det et lovligt og korrekt grundlag, før du kan kræve fraflytning.

Det vil typisk være tilfældet i tre situationer:

Opsigelse af lejemålet

I nogle tilfælde kan du som udlejer opsige et beboelseslejemål.

Det gælder blandt andet, hvis du selv vil bebo ejendommen, hvis ejendommen skal nedrives eller ombygges, eller hvis lejeren gentagne gange overtræder husordenen.

Opsigelsesvarslet afhænger af den konkrete situation. I nogle tilfælde er det tre måneder. I andre tilfælde er det væsentligt længere.

Der gælder også særlige regler, hvis du udlejer et værelse i egen bolig eller udlejer fra en mindre ejendom.

Læs også: Alt du skal vide om lejelovens § 170 og § 171 – opsigelse af lejemål.

Ophævelse af lejemålet

Ved væsentlig misligholdelse kan du ophæve lejemålet med virkning straks.

Det ses ofte ved manglende betaling af husleje, ulovlig fremleje, brug af boligen i strid med aftalen eller alvorlige problemer med adfærd og husorden.

Hvis ophævelsen skyldes huslejerestance, skal du først sende et gyldigt påkrav. Lejeren skal have den lovpligtige frist til at betale, før du kan ophæve.

Læs også: Sådan ophæver du et lejemål – gratis skabelon til påkrav og ophævelse.

Udløb af tidsbegrænset lejeaftale

Hvis lejeaftalen er tidsbegrænset, ophører den som udgangspunkt på den aftalte dato.

Det er altså ikke umiddelbart nødvendigt at opsige en tidsbegrænset lejekontrakt.

Hvis lejeren ikke flytter ved periodens udløb, kan du kræve fraflytning, og i sidste ende anmode fogedretten om at udsætte lejer.

Bemærk dog, at en aftale om tidsbegrænsning i nogle tilfælde kan tilsidesættes.

Læs også: Alt du skal vide om tidsbegrænset lejekontrakt.

 

Advokat Frederik Oldenburg

Hvad kan vi hjælpe dig med?

Fortæl os hvad du har brug for hjælp til, så kontakter vi dig snarest muligt med en vurdering af dine muligheder.

Få vurderet din sag

Hvornår er en ophævelse eller opsigelse af lejemålet gyldig?

Det er ikke nok, at du som udlejer har en god grund.

De formelle betingelser skal også være fulgt helt korrekt.

En ugyldig opsigelse eller ophævelse kan ikke bruges som grundlag for udsættelse. Ofte undersøger fogedretten selv, om formkravene er overholdt.

Gyldig opsigelse

En opsigelse skal være skriftlig og sendes som fysisk brev (altså ikke pr. e-mail).

Den skal i de fleste tilfælde også indeholde en begrundelse og oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Hvis de oplysninger ikke er med, er opsigelsen ofte ugyldig.

Lejeren har som udgangspunkt seks uger til at gøre indsigelse. Hvis lejeren protesterer, skal sagen sendes i boligretten.

Regulering af husleje

Ved ophævelse på grund af betalingsmisligholdelse skal der først være sendt et påkrav.

Ved andre typer misligholdelse vil det ofte være nødvendigt, at lejeren først har fået en advarsel.

Der stilles ingen formkrav til selve opsigelsen, men af bevismæssige årsager, bør den være skriftlig.

En ophævelse har nemlig først virkning, når den er modtaget hos lejer.

Påkrav for manglende husleje, skal til gengæld opfylde særlige formkrav. Bl.a. om skriftlighed (ikke pr. e-mail) samt indeholde en betalingsfrist på 14 dage.

Dokumentation for fremkomst

Det er dig som udlejer, der skal kunne dokumentere, at opsigelsen, påkravet eller ophævelsen er kommet frem til lejeren.

Det er derfor vigtigt at have styr på dokumentationen. Hvis der står flere lejere på kontrakten, skal meddelelsen sendes til dem alle.

Sender du noget pr. brevpost, skal du som udgangspunkt kunne fremvise en afleveringskvittering.

Afleverer du brevet fysisk, skal det gerne kunne dokumenteres ved video, billeder eller vidneforklaringer.

Lejer fraflytter ikke efter ophævelse eller opsigelse – hvad er næste skridt for udlejer?

Hvis lejeren ikke flytter frivilligt, er næste skridt at indbringe sagen for fogedretten.

Du må ikke selv gennemføre en udsættelse. Det gælder, selv om du er sikker på, at du har retten på din side.

Du må for eksempel ikke:

  • skifte låsen

  • afbryde adgangen til boligen

  • tømme lejemålet

  • fjerne lejerens ejendele

Den rigtige fremgangsmåde er at sende sagen i fogedretten, når fristen er udløbet, og du har den nødvendige dokumentation klar.

Hvordan indleverer udlejer en udsættelsesrekvisition til fogedretten?

En udsættelsessag begynder med, at du eller din advokat indleverer en udsættelsesrekvisition til fogedretten i den retskreds, hvor lejemålet ligger.

Den bør blandt andet indeholde:

  • navn og adresse på udlejer og lejer

  • den præcise adresse på lejemålet

  • en kort beskrivelse af, hvorfor lejemålet er ophørt

  • kopi af lejekontrakten

  • kopi af påkravsbrev, hvis sagen vedrører restance

  • kopi af opsigelse eller ophævelse

  • dokumentation for afsendelse og fremkomst

Samtidig skal der betales retsafgift på 750 kr.

Når fogedretten har modtaget sagen, bliver den forkyndt for lejeren. Det betyder, at lejeren officielt får besked om sagen.

Hvornår afviser fogedretten en sag om udsættelse af lejer?

Fogedretten kan afvise sagen, hvis grundlaget ikke er i orden.

Det gælder blandt andet, hvis opsigelsen eller ophævelsen er ugyldig, hvis påkravet ikke opfylder lovens krav, eller hvis fristerne ikke er overholdt.

Sagen kan også blive afvist, hvis det ikke kan dokumenteres, at meddelelserne er kommet frem til lejeren.

Hvis lejeren gør indsigelser, som kræver egentlig bevisførelse, vil fogedretten normalt ikke behandle sagen. I stedet må sagen fortsætte i boligretten.

Hvordan foregår en udsættelse af lejer i fogedretten?

Når sagen er indleveret og forkyndt, vil fogedretten tage stilling til det videre forløb.

I nogle sager bliver parterne først indkaldt til et møde i fogedretten. Her får lejeren mulighed for at komme med indsigelser. Hvis sagen kan fortsætte, får lejeren ofte en sidste frist til at flytte.

I andre sager går fogedretten mere direkte videre til selve udsættelsen.

Hvis lejeren gør væsentlige indsigelser, vurderer fogeden, om sagen kan behandles i fogedretten, eller om den skal afvises.

Hvordan gennemføres en fysisk udsættelse af lejer i praksis?

Hvis lejeren stadig ikke er flyttet, fastsættes der en dato for fysisk udsættelse.

På dagen møder fogedretten op på adressen. Der vil ofte også være en låsesmed, en flyttemand, en repræsentant for udlejer og i nogle tilfælde politiet.

Hvis der bor børn i boligen, kan kommunen også blive involveret.

En udsættelse foregår typisk således:

Adgang til boligen: Hvis lejeren ikke åbner, kan fogeden bede låsesmeden om at åbne døren og skifte låsen.

Gennemgang af lejemålet: Lejerens ejendele bliver gennemgået. Noget kan blive kasseret. Andet bliver taget med til opbevaring.

Rådighed over boligen: Når udsættelsen er gennemført, får du som udlejer rådighed over lejemålet igen.

Kan lejer blive boende, hvis restancen betales før udsættelsen?

Når lejemålet først er ophævet, har lejeren som udgangspunkt ikke længere ret til at blive boende.

Hvis lejeren senere tilbyder at betale restancen, er det derfor op til dig som udlejer, om du vil fastholde ophævelsen eller acceptere, at lejeforholdet fortsætter.

Det bør altid overvejes nøje. En genoptagelse af lejeforholdet kan føre til nye problemer, hvis lejeren igen misligholder sine forpligtelser.

Det er rimeligt at betinge en tilbagekaldelse af ophævelsen af, at lejer også betaler udlejerens omkostninger til sagen.

Hvilke omkostninger kan udlejer kræve erstattet ved udsættelse af lejer?

En udsættelse er sjældent billig.

Som udgangspunkt kan du kræve en række udgifter erstattet af lejeren.

Det gælder blandt andet:

  • retsafgift

  • udgifter til låsesmed

  • udgifter til flyttemand

  • visse advokatomkostninger

  • tabt husleje indtil udløb af sædvanligt opsigelsesvarsel

Det samlede krav kan hurtigt blive betydeligt, især hvis sagen trækker ud, eller hvis lejemålet skal tømmes helt.

Hvad skal udlejer være særligt opmærksom på, når lejer ikke fraflytter?

Det er ofte de små fejl, der bliver dyre.

Derfor bør du især være opmærksom på følgende:

Få opsigelsen eller ophævelsen lavet korrekt: Formalia er afgørende. Selv mindre fejl kan føre til afvisning og spildte omkostning.

Gem al dokumentation: Gem breve, kvitteringer, mails og øvrig kommunikation.

Vent til fristerne er udløbet: Sagen bør først sendes i fogedretten, når grundlaget er helt på plads.

Forbered udsættelsen praktisk: Hvis sagen når så langt, skal låsesmed, flyttemand og repræsentation være klar.

Giv ikke lejeren adgang igen: Når udsættelsen er gennemført, bør lejeren ikke få nøgler eller adgang til boligen igen.

Få rådgivning, hvis din lejer ikke fraflytter lejemålet

Når en lejer ikke flytter, er det vigtigt at reagere rigtigt fra starten.

En fejl i påkravet, opsigelsen, ophævelsen eller dokumentationen kan betyde, at sagen bliver forsinket eller helt afvist. Det koster ofte både tid, husleje og ekstra omkostninger.

Hos Oldenburg Advokatfirma hjælper vi med sager om opsigelse, ophævelse og udsættelse af lejer. Vi vurderer grundlaget for sagen, udarbejder de nødvendige skrivelser og bistår under hele forløbet i fogedretten.

Jo tidligere du får rådgivning, desto større er chancen for, at sagen bliver håndteret korrekt første gang.

Kontakt os i dag for en uforpligtende vurdering af din sag fra en lejeretsadvokat.

Spørg en advokat med speciale i lejeret

Ja tak
O

Seneste indlæg

Få en uforpligtende vurdering