Ved huslejeinkasso er der tale om den inkasso, der foretages mod en lejer, der ikke betaler sin husleje til tiden.
Huslejeinkasso er et helt særligt område, da man skal følge lejelovens særlige regler om opkrævning af husleje og fremsendelse af påkrav.
Læs med nedenfor og bliv klogere på, hvilke regler der gælder, eller kontakt os for at få en gratis vurdering fra en inkassoadvokat.
En påkravsskrivelse – eller et påkrav – er et brev, der påminder lejer om, at deres husleje ikke er betalt rettidigt.
En påkravsskrivelse minder derfor på mange måder om en rykker. Men hvor en rykker alene er en påmindelse om betaling, er en påkravsskrivelse også et varsel om, at lejemålet kan ophæves.
Lejeloven indeholder særlige regler om, hvad en påkravsskrivelse skal indeholde.
Ifølge lejeloven skal påkravsskrivelser indeholde følgende oplysninger:
Indeholder påkravsskrivelsen ikke tilstrækkelige oplysninger, er den ugyldig.
Det er ikke enhver restance, der kan medtages i påkravet, idet kun beløb, der er pligtig pengeydelse, kan danne grundlag for ophævelse.
Påkravsskrivelser skal desuden være skriftlige, hvilket betyder, at de skal sendes pr. brevpost.
En udlejer kan derfor ikke sende et påkrav på enten e-mail eller sms.
Udlejer må sende en påkravsskrivelse til lejer, når lejer ikke har betalt sin husleje til tiden.
Påkravsskrivelsen må tidligst sendes til lejer efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag.
Hvis denne dag er en lørdag eller grundlovsdag, kan påkravet tidsligst sendes på den efterfølgende hverdag.
Efter påkravsskrivelsen er kommet frem til lejer, har lejeren 14 dage til at betale den skyldige husleje.
Det er udlejeren, der har bevisbyrden for, hvornår påkravet er kommet frem til lejeren.
Derfor anbefales det, at påkravsskrivelser sendes med afleveringsattest, så det senere kan dokumenteres, hvornår brevet er kommet frem.
Hvis udløbet af de 14 dage falder på en lørdag, helligdag eller grundlovsdag, udløber fristen først på den efterfølgende hverdag.
Først efter udløbet af betalingsfristen i påkravsskrivelsen, kan udlejer ophæve lejemålet, hvis lejer endnu ikke har betalt.
Kontakt os i dag og få en gratis vurdering af din sag.
Ud over den skyldige leje og påkravsgebyret, kan udlejer også kræve renter og sædvanlige inkassoomkostninger.
Disse inkassoomkostninger kan opkræves på samme grundlag som i øvrige inkassosager.
Bemærk dog, at disse ikke er pligtig pengeydelse, og derfor ikke kan danne grundlag for ophævelse af lejemålet.
Hvis man fremsender et påkrav indeholdende både pligtig pengeydelse og andre skyldige beløb, er det vigtigt, at der skelnes udtrykkeligt herimellem i påkravsskrivelsen.
Det skal altså stå klart for lejer, hvilke beløb, der skal betales for at afværge ophævelsen af lejemålet, og hvilke beløb der skyldes i øvrigt.
Hvis lejer betaler den skyldige husleje og påkravsgebyret, men undlader at betale inkassoomkostninger og renter, kan udlejer ikke ophæve lejemålet.
Disse omkostninger må således opkræves på sædvanlig vis.
Manglende betaling af husleje er en væsentlig misligholdelse af lejers forpligtelser.
Hvis huslejen derfor ikke betales inden udløbet af fristen i påkravet, kan udlejer ophæve lejemålet.
Ved ophævelse af lejemålet, ophører lejeaftalen straks, og lejer skal som udgangspunkt fraflytte lejemålet med det samme.
I tilfælde af ophævelse er der altså ikke noget opsigelsesvarsel.
Det er dog ikke enhver betalingsmisligholdelse, der kan medføre ophævelse af lejemålet. Det er nemlig en betingelse, at misligholdelsen er væsentlig.
Er der tale om en forholdsvis beskeden restance eller en fejl, der ikke kan tilskrives lejer, kan udlejer ikke ophæve lejemålet.
Der er ingen formkrav til en ophævelse, men ophævelsen har først virkning, når den er kommet frem til lejer.
En ophævelse kan derfor godt – modsat påkravsskrivelser – sendes pr. e-mail.
Hvis lejer betaler huslejen efter udløbet af fristen i påkravet, men inden ophævelsen er kommet frem til lejer, er ophævelsen ikke gyldig.
Det er udlejer der skal kunne dokumentere, hvornår ophævelsen er kommet frem.
Bliv klogere på betingelserne for ophævelse af lejemål i øvrigt.
Hvis udlejer ophæver et lejemål, men lejer ikke fraflytter frivilligt, må udlejer anmode fogedretten om at sætte lejer ud af lejemålet ved en umiddelbar fogedforretning.
Ønsker udlejer at indlevere en sag om udsættelse af lejer, skal der indsendes en anmodning til fogedretten med dokumentation for, at udlejer har ret til at blive genindsat i lejemålet.
Som dokumentation skal medsendes lejekontrakten, påkravsskrivelsen, ophævelsen og et kontoudtog for lejeforholdet.
Herefter afsiger fogedretten kendelse om, hvorvidt lejer kan sættes ud og udlejer genindsættes i lejemålet.
I praksis foregår det ved, at udlejeren eller dennes repræsentant kører ud til lejemålsadressen sammen med fogedretten og en låsesmed.
Herefter skiftes låse og nøgler, og udlejer får lov til at disponere over lejemålet.
I nogle tilfælde vil også politiet samt en flyttemand deltage i udsættelsen.
Når udsættelsesforretningen er gennemført, har lejer ikke længere adgang til lejemålet.
Udlejer kan herefter opkræve udgifterne til udsættelsesforretningen erstattet af lejer.
Kontakt os for at høre mere om huslejeinkasso.