Hvad må der stå i lejekontraktens § 11?
Hvad må der stå i § 11 i lejekontrakten? Se de gyldige vilkår, de ulovlige fravigelser og de typiske fejl, der ofte fører til tvister.
Lejekontraktens § 11 er en af de vigtigste afsnit i lejekontrakten for både udlejer og lejer.
Men samtidig også en af de afsnit, der volder flest udfordringer.
De fleste lejekontrakter indgås ved brug af Typeformular A 10. udgave, og det er altså heri, at man finder § 11.
Typeformularens første afsnit indeholder en række fortrykte vilkår og felter, der kan udfyldes. Disse indeholder vilkår om f.eks. parterne, huslejen, depositum mv. Disse afsnit udfyldes blot af parterne (typisk af udlejer) uden, at der kan tilføjes ændringer hertil.
Lejekontraktens § 11 har derimod overskriften “særlige vilkår”, fordi det er her, at parterne kan aftale fravigelser og tilføjelser til de almindelige vilkår i kontrakten.
De særlige vilkår i § 11 er kun i meget begrænset omfang standardiserede, og der efterlades dermed større frihed – og stilles større krav – til indholdet heri.
Hvad er formålet med § 11?
Formålet med § 11 er at give udlejer og lejer mulighed for at aftale særlige forhold, der ikke følger af standardbestemmelserne, men som alligevel er relevante for netop dette lejeforhold.
Det kan f.eks. være vilkår, der fraviger nogle af lejelovens almindelige regler, og nogle, der tilføjer ekstra forpligtelser for lejer eller udlejer.
Det er dog vigtigt at understrege, at der ikke er fuld aftalefrihed. § 11 må kun indeholde vilkår, der gyldigt kan fraviges efter lejelovens regler.
Mange af lejelovens bestemmelser er ufravigelige, og kan derfor ikke ændres ved aftale, heller ikke selvom det indføres i § 11.
Lejeloven indeholder to former for ufravigelige regler:
- Regler der slet ikke kan fraviges.
- Og regler der ikke kan fraviges til skade for lejer.
Det fremgår i lejeloven, hvis reglerne ikke kan fraviges.
De øvrige regler, kan gyldigt fraviges, hvis parterne aftaler det. Og det er altså disse fravigelser, der kan indføres i lejekontraktens § 11.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en vurdering af dine muligheder.
Hvad må der stå i § 11?
Der findes ikke én officiel liste over, hvad der må eller skal stå i § 11, men der findes en række eksempler på vilkår, som typisk er skrevet ind i denne afsnittet.
Det ses ofte, at lejekontraktens § 11 indeholder vilkår om:
Fastsættelse af huslejen
Et af de enkelte vilkår, der er fortrykt i lejekontraktens § 11 er vilkår om fastsættelse af huslejen.
Det skal nemlig anføres her, om lejeforholdet er omfattet af reglerne om fri leje. Og hvis det er tilfældet, skal dette begrundes.
Hvis lejen kan fastsættes frit, bestemmer parterne (oftest udlejer) selv hvad lejen skal være. I andre tilfælde er lejen omfattet af bestemmelserne om reguleret leje, hvilken medfører, at lejen kan sættes ned til et lavere beløb, såfremt den aftalte leje har været for høj.
Men det skal altså anføres i lejelovens § 11, hvis lejen kan fastsættes frit.
Regulering af husleje
Også vilkår om regulering af huslejen efter nettoprisindekset er fortrykt i § 11.
Hvis parterne ønsker at have mulighed for at forhøje huslejen efter stigningen i nettoprisindekset, skal det altså anføres her.
Ud over regulering efter nettoprisindekset, kan der for nogle typer af lejemål være adgang til at regulere lejen i øvrige tilfælde, f.eks. hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi eller hvis lejen ikke længere kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter.
Men det er altså ikke længere tilladt at aftale, at lejen kan reguleres med såkaldte trappelejestigninger.
Vedligeholdelse
Aftaler om udvidet vedligeholdelsespligt for lejer, skal aftales i kontraktens § 11.
Ifølge lejeloven er det som udgangspunkt udlejer, der har både den indvendige og den udvendige vedligeholdelsespligt.
Den indvendige vedligeholdelsespligt pålægges dog oftest lejer, og der er derfor indsat et vilkår herom i lejekontraktens § 8.
Bemærk, at der ved indvendig vedligeholdelse kun menes vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Der er med udvendig vedligeholdelse altså ikke kun tale om vedligeholdelse uden for lejemålet.
Al anden vedligeholdelse falder inden for den udvendige vedligeholdelse, der som udgangspunkt påhviler udlejer.
Men det kan altså gyldigt aftales, at også den udvendige vedligeholdelse skal påhvile lejeren. Og i så fald, skal det anføres i lejekontraktens § 11.
Tidsbegrænsning af lejemålet
Lejeaftaler indgås som udgangspunkt uden tidsbegrænsning, altså som såkaldte tidsubegrænsede lejeaftaler eller lejeaftaler indgået på opsigelse.
Hvis lejemålet ønskes tidsbegrænset, skal dette klart fremgå i § 11 sammen med begrundelsen for tidsbegrænsningen.
Det kan gyldigt aftales, at en lejeaftale kan være tidsbegrænset, men det er vigtigt at understrege, at en aftale om tidsbegrænsning kan tilsidesættes af boligretten, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Lejeloven indeholder ingen formkrav til aftaler om tidsbegrænsning og heller ingen liste over, hvad der kan være tilstrækkelige begrundelser.
Man bør derfor være påpasselig med blot at antage, at der frit kan indgås aftaler om tidsbegrænsning af lejeaftaler.
Hvis et vilkår om tidsbegrænsning tilsidesættes, kan det nemlig blive meget vanskeligt at smide lejeren ud.
Fraflytning før kontraktophør
Som udgangspunkt skal en lejer være fraflyttet senest kl. 12 på dagen for udløbet af opsigelsesvarslet.
Det er dog almindeligt, at det aftales, at lejer skal flytte ud f.eks. 14 dage før lejeaftalen slutter, så der er tid til istandsættelse.
Sådanne aftaler skal anføres i kontraktens § 11.
Hvis det aftales, at lejer skal fraflytte senest 14 dage før, skal lejer fortsat betale leje for denne periode, selvom lejeren ikke længere har adgang til lejemålet.
Lejer hæfter naturligvis ikke for skader, der påføres lejemålet i denne periode.
Uopsigelighed
Selvom lejeloven indeholder vilkår om opsigelsesvarsler, og selvom lejelovens bestemmelser om opsigelse i det hele taget er ret strenge og vanskelige at fravige, så er det faktisk muligt at indgå aftaler om uopsigelighed.
Sådanne fravigelser skal anføres i lejekontraktens § 11 for at være gyldige.
Det kan altså gyldigt aftales, at en lejeaftale er uopsigelig i de første f.eks. 6-12 måneder.
Det betyder, at hverken lejer eller udlejer kan opsige lejemålet før udløbet af denne uopsigelighedsperiode.
Det er dog vigtigt at understrege, at både vilkår om uopsigelighed eller ændrede opsigelsesvarsler fra udlejers side, ikke kan aftales til skade for lejer.
Både vilkår om uopsigelighed eller ændrede opsigelsesvarsler skal dog også være gyldige ud fra helt almindelige rimelighedsbetragtninger.
Hvad må man ikke skrive i lejekontraktens § 11?
Selvom parterne kan aftale vilkår, der fraviger lejelovens bestemmelser, er det – som nævnt ovenfor – ikke alt, der gyldigt kan aftales i § 11.
Der kan altså ikke aftales vilkår, der fraviger lejelovens ufravigelige bestemmelser i lejeloven eller vilkår, der er åbenlyst urimelige.
Standardbestemmelser, som allerede følger af lejeloven eller er omfattet af husordenen hører heller ikke hjemme i § 11.
I praksis ses ofte, at § 11 indeholder følgende ugyldige bestemmelser:
Trappelejestigninger
Indtil 2015 indeholdt mange lejekontrakter såkaldte trappelejeklausuler.
Trappelejeklausuler (eller trappelejestigninger) betyder, at det i kontrakten fremgår, at lejen stiger med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
Men det kan altså ikke længere aftales, da lejen kun må stige efter de bestemmelser, der fremgår af lejeloven (f.eks. efter nettoprisindekset).
Aftaler om trappelejestigninger vil derfor være ugyldige, selvom de er indsat i kontraktens § 11.
Trappelejeklausuler, der er aftalt før den 1. juli 2015, kan dog fortsat være gyldige.
Begrænsninger i fremleje og overdragelse
I nogle tilfælde kan lejer have ret til enten at fremleje lejemålet eller til at overdrage lejemålet.
Men selvom udlejer kan have en berettiget interesse i have kontrol over, hvem der bor i lejemålet, så kan lejelovens bestemmelser om fremleje eller overdragelse altså ikke fraviges.
Det betyder dog ikke, at lejeren altid bare har fri adgang til at fremleje eller overdrage lejemålet.
Men i de tilfælde lejeloven giver adgang til det, der kan lejer altså ikke miste denne adgang. Heller ikke selvom det fremgår i lejekontraktens § 11.
Istandsættelse (gammelt til nyt)
Når lejer fraflytter lejemålet, skal det som udgangspunkt afleveres tilbage i samme stand, som det var i ved overtagelsen.
Som beskrevet ovenfor kan det gyldigt aftales, at vedligeholdelsespligten i lejemålet – og dermed ansvaret for istandsættelse – enten pålægges lejer eller udlejer.
Selvom lejelovens bestemmelser om vedligeholdelse og istandsættelse kan fraviges, så kan det altså ikke gyldigt aftales, at lejemålet skal afleveres i bedre stand, end de var i ved overtagelsen.
Hvis lejemålet ikke var nyistandsat ved lejers indflytning, kan lejer altså heller ikke pålægges at aflevere lejemålet nyistandsat ved fraflytning; det såkaldte princip om ”gammelt til nyt”.
Hvad sker der, hvis § 11 indeholder ugyldige vilkår?
Hvis vilkår i § 11 enten er ugyldige eller for uklare, kan det medføre, at vilkåret ikke er gældende.
Har parterne f.eks. indsat et vilkår i § 11 om trappelejestigninger, så er lejeren altså ikke bundet af vilkår.
Selvom et eller flere vilkår viser sig at være ugyldige, betyder det som udgangspunkt ikke, at hele kontrakten bliver ugyldig. Det er i så fald blot det ugyldige vilkår, der udgår af aftalen.
§ 11 bør være så klar og præcis som muligt.
Vag eller upræcis formulering kan ligeledes medføre, at vilkår bliver ugyldige.
Det er desuden vigtigt være opmærksom på, at lejekontraktens § 11 skal være et udtryk for konkrete vilkår, der finder anvendelse for det konkrete lejemål.
Hvis § 11 indeholder standardiserede vilkår, der ikke er udtryk for helt konkrete fravigelser, kan hele § 11 blive erklæret ugyldig. Uanset om afsnittet i det hele taget indeholder vilkår om gyldige fravigelser.
Det understreger vigtigheden af korrekt juridisk formulering, særligt hvis § 11 indeholder flere fravigelser eller komplekse bestemmelser.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Lejekontraktens § 11 er et vigtigt værktøj, men kræver omhyggelig formulering og forståelse af lejelovens grænser, og det er netop her, professionel juridisk sparring ofte er en god investering.
Hvis du vil vide mere om, hvad der må stå i lejekontraktens § 11 eller har du brug for hjælp til at en sag i boligretten, så er du velkommen til at kontakte os lige her.
Kontakt os i dag for en uforpligtende vurdering af din sag fra en lejeretsadvokat.
