Erhvervslejekontrakt – En komplet gennemgang
En erhvervslejekontrakt danner fundamentet for hele lejeperioden, og det er derfor vigtigt, at kontrakten indeholder alle væsentlige vilkår for parternes aftale.
En erhvervslejekontrakt er kort sagt en lejeaftale mellem to erhvervsdrivende. Typisk vedrører erhvervslejekontrakter udlejning af f.eks. et kontor, lager, butik, restaurant eller en hel erhvervsejendom.
Hvor beboelseslejemål reguleres efter lejeloven (den ”almindelige” lejelov), så reguleres erhvervslejekontrakter er erhvervslejeloven.
Den væsentligste forskel på disse er, at der tillades en større aftalefrihed mellem parterne i erhvervslejeforhold. Dette skyldes, at både udlejer og lejer typisk er professionelle parter.
En erhvervslejer nyder altså ikke samme beskyttelse som en boliglejer. Det er derfor vigtigt at have tungen lige i munden, når man indgår en erhvervslejeaftale.
Nedenfor går vi i dybden med en række af de øvrige forskelle samt enkelte af de særlige vilkår, der gælder for erhvervslejekontrakter.
Forskellene mellem erhvervslejekontrakten og boliglejekontrakten
Der stilles ingen formkrav til erhvervslejekontrakter, og der anvendes derfor – som udgangspunkt – ikke typeformularer på samme måde som man ser det for boliglejemålene.
For hvor langt de fleste boliglejekontrakter indgås på identiske typeformularer, så vil man opleve en langt større variation i udseendet af erhvervslejekontrakterne. Dette gør det vanskeligere at navigere rundt i kontrakternes bestemmelser.
Derfor vil man også opleve, at mange erhvervslejekontrakter indeholder en indholdsfortegnelse, så det bliver lettere at skabe sig et overblik over kontraktens indhold.
Men hvor der ved anvendelse af typeformularerne f.eks. stilles krav til, at de enkelte vilkår skal stå bestemte steder i kontrakten. Og hvor fravigelser fra lejeloven skal fremhæves. Så kan der altså godt ”gemme” sig nogle byrdefulde vilkår i erhvervslejekontrakterne.
Som erhvervslejer bør man derfor sætte sig grundigt ind i, hvad der fremgår i samtlige vilkår i kontrakten, inden man skriver under.
Omvendt bør man som erhvervsudlejer sikre sig, at man har taget stilling til samtlige relevante punkter, der skal medtages i kontrakten. Som koncipist bærer man nemlig ansvaret for kontraktens fortolkning.
Det anbefales, at man ved udfærdigelsen af en erhvervslejekontrakt følger strukturen i By- og Boligministeriets tjekliste til erhvervslejeloven.
Det vil ligeledes være en god idé for udlejere at vedlægge et udskrift af denne som bilag. For udlejer kan det nemlig være med til at sikre, at en lejer ikke senere kan komme og sige, at man ikke var bekendt med, at der var tale om et byrdefuldt vilkår i kontrakten.
Specifikationskravet
Det følger udtrykkeligt af erhvervslejeloven, at det skal specificeres i lejeaftalen, hvilke udgifter lejeren skal betale til udlejeren vedrørende lejemålet ud over den aftalte leje.
Dette specifikationskrav betyder, at udlejeren både skal oplyse om udgiftsarten og den anslåede størrelse på udgiften.
Hvis udgiftens størrelse ikke kendes ved lejeaftalens indgåelse, skal dette oplyses, og der må i stedet oplyses en skønsmæssig størrelse.
Hvis aftalen ikke indeholder en eller flere af disse oplysninger, kan udlejer som udgangspunkt ikke opkræve den eller de pågældende udgifter. Det gælder naturligvis kun for de udgifter, der var kendte ved aftalens indgåelse.
Specifikationskraver omfatter desuden kun de udgifter, der skal betales direkte til udlejeren, og dermed ikke udgifter, der betales af lejeren direkte til leverandøren.
Lejeregulering
Der er lidt større frihed for regulering af lejen i erhvervslejemål end der er i boliglejemål.
Som erhvervsudlejer kan man indsætte vilkår i lejekontrakten om, at lejen skal stige med en fast årlig procentsats eller at lejen skal reguleres efter nettoprisindekset.
Man kan faktisk også vælge en blanding af ovenstående, hvor det aftales, at lejen reguleres efter nettoprisindekset, dog minimum med en fast procentsats.
Erhvervslejemål er i øvrigt ikke omfattet af den grænse, der for tiden gælder på boliglejemål, hvorefter lejen højst kan stige med 4 % årligt.
I disse tider, hvor inflationen er høj, oplever mange erhvervslejere, at deres leje stiger med op til 10 % om året.
Derudover kan det aftales – og det samme gælder, hvis intet andet er aftalt – at parterne kan kræve lejen reguleret til markedslejen.
Hvis den årlige leje enten er væsentligt højere eller lavere end den leje, der gælder for tilsvarende erhvervslejemål i området, kan lejen altså kræves enten sat op eller ned.
Regulering til markedslejen kan tidligst få virkning 4 år efter aftalens indgåelse.
Det kan dog gyldigt aftales, at parterne ikke skal have adgang til at kræve lejen reguleret til markedslejen.
Erhvervsbeskyttelse
Hvis et lejemål er erhvervsbeskyttet i erhvervslejelovens forstand, betyder det, at udlejers adgang til opsigelse af lejemålet begrænset.
Foruden erhvervslejelovens øvrige betingelser for adgangen til opsigelse, kan opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejemål kun finde sted, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Derudover kan en erhvervsbeskyttet lejer, der bliver opsagt, kræve erstatning for ”goodwill” ud over erstatning for flytteudgifter, værdiforringelse af inventar, driftstab i flytteperioden, udgifter til sagkyndig bistand mv.
En erhvervslejer er erhvervsbeskyttet, når lejerens stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.
Erhvervslejelovens bestemmelser om erhvervsbeskyttelse kan ikke fraviges ved aftale, så det har altså ingen betydning, om det fremgår af erhvervslejekontrakten, at lejer er erhvervsbeskyttet eller ej.
Afståelse og genindtræden
Et begreb man støder på i erhvervslejekontrakter, som man typisk ikke finder i boliglejekontrakter, er afståelse.
Afståelse dækker over den situation, hvor en erhvervslejer overdrager sine rettigheder i henhold til erhvervslejekontrakten til en ny lejer. Denne nye lejer vil herefter fortsætte lejeforholdet som om det var indgået med ham.
Det fremgår af erhvervslejeloven, at udlejer kan stille en række krav til den indtrædende lejer, herunder bl.a. til dennes økonomi og branchekendskab.
Derudover vil afståelse fra en enkeltmandsvirksomhed til et selskab med begrænset hæftelse (f.eks. et aktie- eller anpartsselskab), som udgangspunkt være betinget af, at der kautioneres for krav mod selskabet, der måtte udspringe af lejeaftalen.
En lejer der har afstået sine rettigheder til en ny lejer, kan i visse situationer have ret til at genindtræde i lejemålet på et senere tidspunkt.
En sådan genindtrædelsesret gælder typisk kun for den seneste afståelse, og der kan derfor som udgangspunkt ikke ske genindtrædelse flere led tilbage.
Afståelsesretten kan enten udvides eller indskrænkes i kontrakten. Hvis erhvervslejekontrakten indeholder vilkår om afståelse, gælder disse forud for erhvervslejelovens regler.
Men hvis intet andet er aftalt, finder erhvervslejelovens regler om afståelse anvendelse.
Et vilkår om afståelse har naturligvis betydning for værdien af det pågældende lejemål, hvilket kan have betydning ved vurderingen af lejens størrelse. Vilkåret kan derfor også benyttes i en forhandling om lejens størrelse.
Ufravigelige regler
Selvom der som udgangspunkt er aftalefrihed for erhvervslejemål, så kan enkelte af erhvervslejelovens regler ikke fraviges.
Heller ikke selvom parterne er enige herom.
Det er hovedsageligt reglerne om opsigelse og ophævelse, der ikke kan fraviges.
Udgangspunktet i den almindelige lejelov om, at lejeaftaler ikke kan opsiges af udlejeren, gælder derfor også for erhvervslejemål.
Erhvervsudlejeren kan derfor kun opsige et erhvervslejemål, hvis det følger af erhvervslejelovens bestemmelser. Som udgangspunkt kan udlejer derfor kun opsige en erhvervslejeaftale, hvis udlejer selv ønsker at benytte lejemålet.
Foruden udlejers opsigelse, omfatter ufravigeligheden også vilkår om tidsbegrænsning. Tidsbegrænsning af en erhvervslejekontrakt skal altså være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold på samme måde som det gælder for boliglejemål.
Du kan læse mere om tidsbegrænsede lejeaftaler her.
For så vidt angår ophævelse kan dette som udgangspunkt ske, hvis lejeren misligholder aftalen, f.eks. ved ikke at betale leje til tiden.
Disse bestemmelser om opsigelse, tidsbegrænsning, erhvervsbeskyttelse og ophævelse, kan altså ikke fraviges, selvom parterne har anført andet i kontrakten.
Det betyder til gengæld, at parterne frit kan aftale vilkår om bl.a. lejens størrelse, lejeregulering, depositum, vedligeholdelse, istandsættelse, fremleje, afståelse mv., også selvom der er tale om fravigelser fra erhvervslejeloven.
Hvis du har et spørgsmål til udarbejdelse eller fortolkning af en erhvervslejekontrakt, er du velkommen til at kontakte os her.
