Alt du skal vide om Lejelovens § 187 – Fraflytning, flyttesyn og istandsættelse
Senest opdateret den 25. april 2026 af advokat Frederik Oldenburg.
Få overblik over lejelovens § 187 om fraflytning, flyttesyn, fraflytningsrapport, istandsættelse og udlejers frister ved lejers fraflytning.
Kort fortalt
- Lejemålet skal som udgangspunkt fraflyttes senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen.
- Lejer skal aflevere i samme stand som ved indflytning – ikke bedre.
- Almindeligt slid og ælde kan kun kræves, hvis det er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt.
- Udlejer skal overholde frister for flyttesyn, fraflytningsrapport og krav.
- Krav om istandsættelse skal som udgangspunkt fremsættes senest 2 uger efter flyttesyn.
- Overholdes reglerne ikke, kan udlejers krav bortfalde.
Når et lejemål ophører, opstår der ofte spørgsmål om nøgler, rengøring, maling, gulve, depositum og udlejers frister.
Lejelovens § 187 er en central bestemmelse, fordi den fastlægger de vigtigste regler om fraflytning, flyttesyn, fraflytningsrapport og udlejers krav på istandsættelse.
Reglerne har betydning for både lejere og udlejere.
For lejeren handler det ofte om, hvor meget udlejer kan trække i depositummet.
For udlejeren handler det om at sikre, at krav mod lejeren bliver rejst korrekt og rettidigt.
Udgangspunktet er, at lejeren skal aflevere lejemålet i samme stand som ved overtagelsen, men med fradrag for almindeligt slid og ælde.
Lejeren kan normalt ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end da lejeren flyttede ind.
Hvad kan vi hjælpe dig med?
Fortæl os om dine udfordringer, så kontakter vi dig snarest muligt med en vurdering af dine muligheder.
Hvornår skal lejemålet være fraflyttet?
Efter lejeloven skal lejemålet være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen.
Fraflytningsdagen afhænger normalt af lejekontrakten, opsigelsen eller ophævelsen.
Ved almindelig opsigelse vil lejeren som udgangspunkt skulle fraflytte, når opsigelsesvarslet er udløbet.
Ved ophævelse kan lejeren være forpligtet til at fraflytte straks, hvis ophævelsen er gyldig.
I nogle lejekontrakter står der, at lejeren skal fraflytte før lejeperiodens udløb, for eksempel 14 dage før, så udlejer kan nå at istandsætte lejemålet.
En sådan bestemmelse kan efter omstændighederne være gyldig, hvis den er aftalt korrekt. Lejeren skal i så fald normalt stadig betale leje frem til lejeperiodens ophør.
Læs også: Lejelovens § 170 og § 171 – hvornår kan udlejer opsige et lejemål?.
Hvilken stand skal lejemålet afleveres i?
Lejeren skal som udgangspunkt aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytningen.
Det betyder dog ikke, at lejemålet skal se nyt ud.
Der skal tages højde for almindeligt slid og ælde. Der skal også tages højde for, hvad der er aftalt om vedligeholdelse i lejekontrakten, og hvilke forhold der hører under udlejers ansvar.
Udlejer kan derfor normalt ikke kræve, at lejeren betaler for forbedringer.
Kravet skal handle om at bringe lejemålet tilbage til den stand, som lejeren overtog det i, med de begrænsninger der følger af lejeloven og lejekontrakten.
Kan udlejer kræve, at lejer betaler for maling?
Udlejer kan ikke automatisk kræve, at hele lejemålet males ved fraflytning.
Det afgørende er blandt andet:
- Om lejemålet var nymalet eller istandsat ved indflytning
- Hvad der står i lejekontrakten
- Om lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt
- Om væggene bærer præg af almindeligt slid eller egentlig misligholdelse
- Om kravet fremgår korrekt af fraflytningsrapporten
Udlejers 2-ugersfrist ved fraflytning
Lejelovens § 187 indeholder en vigtig frist for udlejers krav.
Hvis der afholdes flyttesyn, skal udlejers krav som udgangspunkt gøres gældende senest 2 uger efter flyttesynet.
Hvis lejemålet ikke er omfattet af reglerne om obligatorisk flyttesyn, regnes fristen normalt fra fraflytningsdagen.
Hvis udlejer overskrider fristen, kan udlejer som udgangspunkt miste retten til at kræve betaling for istandsættelse.
Der findes dog undtagelser. Hvis der er tale om skjulte mangler, som ikke kunne opdages ved almindelig agtpågivenhed, eller hvis lejeren har handlet svigagtigt, kan udlejer efter omstændighederne stadig have et krav.
Hvornår skal der afholdes flyttesyn?
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal afholde flyttesyn ved fraflytning.
Flyttesynet skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at lejeren er fraflyttet. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Når lejemålet er opsagt eller ophævet, kan parterne dog aftale et kortere varsel.
Reglen gælder ikke på samme måde for udlejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed. Men også små udlejere skal være opmærksomme på fristerne for at fremsætte krav mod lejeren.
Hvad er en fraflytningsrapport?
En fraflytningsrapport er udlejers skriftlige opgørelse over de forhold, udlejer mener, at lejeren skal hæfte for ved fraflytning.
Rapporten udarbejdes i forbindelse med flyttesynet.
Hvis lejeren deltager i flyttesynet, skal rapporten normalt udleveres på synet. Hvis lejeren ikke deltager eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal rapporten sendes til lejeren inden for fristen.
Fraflytningsrapporten er ofte det vigtigste dokument i en sag om istandsættelse.
Krav, der ikke fremgår af rapporten, kan udlejer som udgangspunkt ikke senere kræve betalt af lejeren.
Hvad skal udlejer være særligt opmærksom på?
For udlejere er § 187 især en formalieregel. Selv et berettiget krav kan gå tabt, hvis reglerne ikke bliver fulgt.
Udlejer bør navnlig sikre sig:
- At lejer indkaldes korrekt til flyttesyn
- At flyttesynet afholdes rettidigt
- At fraflytningsrapporten er konkret og dækkende
- At kravene fremsættes inden for 2-ugersfristen
- At kravene ikke går videre end lejerens ansvar
- At der er dokumentation for lejemålets stand ved indflytning og fraflytning
Det er sjældent tilstrækkeligt blot at skrive, at lejemålet skal “istandsættes”.
Kravene bør beskrives konkret, for eksempel hvilke rum der skal males, hvilke gulve der kræves behandlet, eller hvilke rengøringsmangler der gøres gældende.
Depositum og fraflytningsopgørelse
Mange sager om lejelovens § 187 handler i praksis om depositum.
Udlejer kan bruge depositummet til krav, som lejeren hæfter for, for eksempel berettiget istandsættelse, manglende rengøring eller skyldig leje.
Udlejer kan derimod ikke frit tilbageholde depositummet uden grundlag.
Hvis udlejer kræver betaling for istandsættelse, bør kravet kunne dokumenteres. Det gælder både grundlaget for kravet og størrelsen af beløbet.
En fraflytningsopgørelse bør derfor normalt være specificeret, så lejeren kan se, hvad der kræves betaling for.
Hvis parterne ikke kan blive enige, kan sagen ofte indbringes for huslejenævnet.
Læs også: Hvor meget kan udlejer kræve til betaling for istandsættelse?
Hvad sker der, hvis udlejer ikke overholder reglerne?
Hvis udlejer har pligt til at afholde flyttesyn, men ikke overholder reglerne om flyttesyn eller fraflytningsrapport, kan konsekvensen være, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder.
Det kan også gælde, selv om der faktisk var forhold i lejemålet, som udlejer ellers kunne have krævet betaling for.
Reglerne er derfor vigtige for begge parter. Lejeren skal kende sine rettigheder, og udlejeren skal sikre, at proceduren bliver fulgt korrekt.
Kan reglerne fraviges i lejekontrakten?
Reglerne kan kun fraviges i begrænset omfang.
Lejeren kan ikke gyldigt pålægges at aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen.
Reglerne om flyttesyn, fraflytningsrapport og visse frister kan heller ikke fraviges til skade for lejeren, når reglerne finder anvendelse.
Hvis lejekontrakten indeholder vilkår, der går videre end lejeloven tillader, bør vilkåret vurderes konkret.
Hvornår bør du søge juridisk rådgivning?
Det kan være relevant at få juridisk rådgivning, hvis:
- Udlejer har tilbageholdt hele eller dele af depositummet
- Der er uenighed om maling, gulve eller rengøring
- Fraflytningsrapporten er mangelfuld eller sendt for sent
- Flyttesynet ikke er afholdt korrekt
- Udlejer har fremsat krav efter fristens udløb
- Der er tale om større istandsættelseskrav
- Du som udlejer er i tvivl om, hvordan kravet skal håndteres korrekt
Hos Oldenburg Advokatfirma rådgiver vi både lejere og udlejere om fraflytning, flyttesyn, istandsættelse og depositum.
En konkret vurdering kan ofte afklare, om et krav er berettiget, og hvordan sagen bør håndteres.
Kontakt os i dag for en uforpligtende vurdering af din sag fra en advokat med speciale i lejeloven.
