Alt du skal vide om Lejelovens § 182 – Ophævelse af lejemål
Find ud af, hvornår udlejer kan ophæve et lejemål i medfør af lejelovens § 182, og bliv klogere på, hvornår en ophævelse er gyldig eller ej.
Lejelovens § 182 omhandler udlejers adgang til at ophæve lejeaftalen. For udlejers adgang til at opsige lejeaftalen, henvises til lejelovens § 170 og § 171.
De fleste aftaler kan ophæves når den ene part misligholder sine forpligtelser over for den anden, uden at der i øvrigt kræves særlig hjemmel hertil.
Inden for lejeretten er det til gengæld skrevet sort på hvidt i lejeloven, hvornår udlejer kan ophæve lejeaftalen.
Læs mere om opsigelse af lejemål i indlægget: Alt du skal vide om Lejelovens § 170 og § 171 – Opsigelse af lejemål.
Hvis et lejemål ophæves, skal lejer flytte straks, og der er derfor ikke noget opsigelsesvarsel, uanset hvad der fremgår af kontrakten.
Du kan også læse mere om, hvordan et lejemål ophæves og download gratis skabeloner til påkrav og ophævelse i indlægget: Sådan ophæves et lejemål – Gratis skabelon til påkrav og ophævelse.
Nedenfor gennemgår vi lejelovens bestemmelser om, hvornår udlejer gyldigt kan ophæve en lejeaftale.
Hvis du har brug for hjælp til ophævelse af et lejemål, kan du spørge en lejeretsadvokat.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en gratis vurdering af dine muligheder.
Lejelovens § 182 – Hvornår kan udlejer ophæve lejeaftalen
I paragraf 182 i lov om leje findes samtlige af de grunde, der kan benyttes til ophævelse af et lejemål.
Bestemmelsen er ufravigelig, og det kan således ikke aftales, at udlejeren kan ophæve lejeaftalen af andre grunde.
En ophævelse har først virkning, når den er kommet frem til lejeren. Hvis lejeren når at rette for sig, inden ophævelsen kommer frem, kan udlejer således ikke fastholde ophævelsen.
Det er desuden en forudsætning for ophævelsens gyldighed, at lejers misligholdelse er væsentlig.
Nr. 1 – Manglende betaling af husleje
Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1, omfatter tilfælde, hvor lejer ikke har betalt sin husleje til tiden.
Det virker åbenlyst, at en lejer skal betale sin husleje, da huslejebetalingen jo netop er den primære ydelse lejeren skal levere i et lejeforhold.
Derfor er dette vilkår også stadfæstet som den første ophævelsesgrund i § 182.
Som det fremgår af bestemmelsens ordlyd, er det både en betingelse, at huslejen betales og at den betales til tiden.
Og det er naturligvis lejer, der bærer både ansvaret og bevisbyrden for, at udlejeren har modtaget huslejen rettidigt.
Huslejen er kun betalt rettidigt, hvis den er kommet frem til udlejeren rettidigt. Det er således ikke den dag betalingen foretages af lejer der er afgørende, men den dag betalingen kommer frem til udlejer.
Hvis lejer når at betale inden lejemålet ophæves af udlejer, kan udlejer ikke ophæve aftalen.
Nr. 2 – Benyttelse til andet end aftalt
Lejelovens § 182, stk. 1, nr. 2, omfatter tilfælde, hvor lejeren benytter lejemålet til andet end det aftalte.
Her tænkes særligt på tilfælde, hvor lejeren benytter sit beboelseslejemål til f.eks. erhverv.
Hvis det fremgår af kontrakten, at lejemålet er udlejet til beboelse, må lejemålet således kun benyttes til beboelse, medmindre andet aftales særskilt med udlejeren.
I tilfælde, hvor der i lejekontrakten er indgået aftale om, at det lejede kan benyttes til f.eks. beboelse og liberalt erhverv, vil det komme an på en konkret vurdering, hvornår bestemmelsen finder anvendelse.
Selvom der fremgår én ting af kontrakten, kan parterne godt efterfølgende indgå aftale om, at lejemålet må benyttes til andet end det der fremgår i kontrakten.
Også ifølge bestemmelsen i nr. 2, kan lejer nå at bringe forholdet i orden inden ophævelsen.
Nr. 3 – Nægtelse af adgang
Som udgangspunkt har lejer en ejers råderet til sit lejemål, hvilket bl.a. betyder, at udlejer ikke har ret til at få adgang til lejemålet.
Dog indeholder lejeloven enkelte undtagelser til dette udgangspunkt, hvorefter lejer er forpligtet til at give udlejer adgang.
Der kan f.eks. være tale om situationer, hvor der skal udføres arbejder i lejemålet eller hvor lejemålet skal fremvises for en evt. ny lejer.
Det fremgår flere steder direkte i lejeloven, at udlejer i visse tilfælde skal have adgang til lejemålet.
F.eks. står der i lejelovens § 186, at lejeren skal give udlejer adgang til at bese lejemålet i forbindelse med lejers fraflytning.
Hvis lejer nægter udlejer adgang til lejemålet i sådanne tilfælde, er udlejer både berettiget til at skaffe sig adgang med fogedens hjælp og til ophæve lejeaftalen.
Udlejer har dog i øvrigt begrænsede rettigheder til at få adgang til lejemålet. Bestemmelsen finder derfor ikke anvendelse på alle tilfælde, hvor udlejer beder om adgang.
Nr. 4 – Lejer fraflytter lejemålet
Når et lejemål er udlejet til beboelse, er det en forudsætning, at lejer rent faktisk bor i lejemålet.
Der er ikke her tale om en egentlig bopælspligt (som findes i mange lejekontrakter). Men om tilfælde, hvor lejer reelt er fraflyttet.
Udlejer vil i de fleste tilfælde, hvor lejer er flyttet, kunne fastholde aftalen, og dermed lejerens pligt til at betale husleje.
Men udlejer har ret til at ophæve lejeaftalen med henblik på at begrænse et eventuelt tab og genudleje lejemålet.
I praksis vil det komme an på en konkret vurdering, hvorvidt denne bestemmelse finder anvendelse.
Nr. 5 – Vanrøgt
Bestemmelsen er todelt. For det første fremgår det, at lejemålet kan ophæves, hvis lejer vanrøgter lejemålet.
Og derefter fremgår det, at lejeren skal have adgang til at bringe det lejede i stand.
Når der nævnes vanrøgt, menes både skade på lejemålet samt manglende vedligeholdelse.
I praksis anvendes bestemmelsen ofte, hvor lejer ryger eller har husdyr, og dette har medført slitage i lejemålet.
Hvis udlejer mener, at lejer har vanrøgtet lejemålet, skal lejer have mulighed for at bringe forholdet i orden, inden der kan ske ophævelse. Det indebærer, at udlejer skal sende et påkrav til lejeren, inden der kan ske ophævelse.
Som det fremgår af bestemmelsen, skal lejer bringe det lejede i stand “ikke uden ophold”. Ofte vil udlejer give en frist i påkravet.
Lejer har pligt til at påbegynde istandsættelsen inden for fristen. Det er ikke nødvendigt at hele istandsættelsen er udført, så længe den er påbegyndt rettidigt.
Nr. 6 – Ulovlig fremleje, overdragelse mv.
Lejer har i visse tilfælde ret til at fremleje lejemålet uden udlejers accept. I øvrige situationer, må fremleje kun ske, hvis udlejer tillader det.
Hvis lejer fremlejer hele eller dele af sit lejemål uden at have ret til det, kan udlejer ophæve lejeaftalen.
Bemærk at der skelnes mellem fremleje og tilfælde, hvor lejeren udvider sin husstand. bestemmelsen finder derfor ikke anvendelse, hvis lejer flytter sammen med sin kæreste eller et lejepar får børn.
Det er en betingelse, at udlejeren gør indsigelse mod fremlejeforholdet, inden der sker ophævelse.
Lejer får derfor adgang til at opsige fremlejeaftalen og bringe forholdet i orden for at afværge ophævelse.
Hvis udlejer er bekendt med, at der sker fremleje, men undlader at gøre indsigelse, kan udlejer ikke senere ophæve lejemålet.
Bestemmelsen finder foruden tilfælde af ulovlig fremleje også anvendelse i situationer, hvor lejemålet overdrages efter samlivsophør eller ved bytte, og dette ikke er sket i overensstemmelse med lejelovens regler.
Nr. 7 – Tilsidesættelse af god skik og orden
Bestemmelsen i § 182, stk.1, nr. 7, omhandler tilfælde, hvor lejeren har tilsidesat god skik og orden.
Hvis lejeren tilsidesætter god skik og orden i en sådan grad, at lejerens flytning er påkrævet, kan det altså medføre ophævelse.
Det kan f.eks. være tilfældet, hvis lejeren opfører sig voldeligt eller truende over for udlejer eller ejendommens øvrige beboere, eller hvis lejeren er til væsentlig gene med f.eks. støjende eller chikanerende adfærd.
Tilsidesættelse af god skik og orden kan desuden medføre enten, at lejeforholdet opsiges, eller at lejeforholdet gøres betinget. Dette vil være tilfældet, hvis der er tale om forhold, der ikke er grove nok til at medføre ophævelse.
Der kan i øvrigt henvises til lejeloves øvrige bestemmelser om god skik og orden, der findes i lejelovens § 153.
Nr. 8 – Tilsidesættelse af betingelserne i et betinget lejeforhold
Bestemmelsen i § 182, stk. 1, nr. 8, omhandler tilfælde, hvor udlejer én gang tidligere har indbragt lejers misligholdelse for huslejenævnet, som har gjort lejemålet betinget.
Når et lejemål gøres betinget, betyder det, at lejers ret til at blive boende i lejemålet er betinget af, at lejeren ikke misligholder lejeaftalen igen.
Et lejemål kan gøres betinges, hvis lejer har tilsidesat god skik og orden, men misligholdelsen ikke har været grov nok til at lejemålet kan opsiges eller ophæves alene på baggrund af dette ene forhold.
Hvis lejer fortsætter med at tilsidesætte god skik og orden, når lejemålet er gjort betinget, kan udlejer ophæve lejemålet.
Det er en forudsætning for anvendelsen af denne bestemmelse, at den nye tilsidesættelse af god skik og orden er en overtrædelse af de betingelser huslejenævnet har fastsat.
Nr. 9 – Hashklubber
Lejelovens § 172, stk. 1, nr. 9, omhandler tilfælde, hvor lejeren er blevet dømt for tilsidesættelse af forbud mod at modtage besøgende i lejemålet med henblik på at udføre systematisk strafbare handlinger som er egnet til at medføre ulempe og utryghed hos omkringboende.
Nr. 10 – Strafbare forhold
Der kan ske ophævelse, hvis lejeren er straffet med fængsel for en af en række forhold i straffeloven.
Det vil f.eks. kunne medføre ophævelse, hvis lejeren er straffet for groft hærværk, indbrud, røveri, vold, trusler om vold, afpresning, brandstiftelse eller hvis lejeren har besiddet euforiserende stoffer med henblik på videresalg.
Det er endvidere en betingelse for ophævelsen, at det strafbare forhold der begået inden for 1 km fra lejemålet.
For at gøre brug af den pågældende begrundelse, skal ophævelsen ske forholdsvis kort tid efter lejerne er blevet dømt for det pågældende forhold.
Nr. 11 – Manglende drift af forretning
Hvis det pågældende lejemål indeholder en butik eller beværtning, har lejer pligt til at holde denne åben.
Gør lejer ikke det, kan det medføre ophævelse af lejemålet.
Bestemmelsen finder sjældent anvendelse i praksis, da de fleste lejemål, der ville være omfattet af bestemmelsen, i praksis vil være omfattet af erhvervslejeloven.
Det er desuden en betingelse, at udlejeren giver lejer en påmindelse, inden der sker ophævelse.
Nr. 12 – Forsømmelse af arbejdspligter
Bestemmelsen i nr. 12, indebærer, at der kan ske ophævelse af et lejemål, hvis lejer er ansat som vicevært, og lejeren groft har forsømt sine forpligtelser i den forbindelse.
Lejer kan altså både blive fyret som vicevært og få ophævet sit lejemål.
Dette indebærer dog, at der er tale om én samlet aftale. Hvis lejeren derimod dels har indgået en lejeaftale og dels en særskilt arbejdsaftale, kan misligholdelse af arbejdsaftalen ikke medføre ophævelse af lejeaftalen.
Det er tillige en betingelse, at den påberåbte misligholdelse er væsentlig, og at udlejeren har givet lejer en påmindelse, inden der sker ophævelse.
Nr. 13 – Øvrige grunde
Endelig findes i lejelovens § 182, stk. 1, nr. 13, en opsamlingsbestemmelse, der bestemmer, at der kan ske ophævelse, når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser.
Bestemmelsen sikrer, at udlejer ikke er begrænset af de tilfælde, der er benævnt i de øvrige bestemmelser, men at der kan ske ophævelse, hvis lejeren på anden vis har misligholdt lejeaftalen.
Selvom bestemmelsen ikke henviser til nogle af de øvrige ophævelsesgrunde, må det forhold, der påberåbes, formentlig have en form for tilknytning til en af disse øvrige grunde.
Der kan ikke gives en oplistning af tilfælde, der falder inden for bestemmelsen, da bestemmelsen som udgangspunkt ikke har nogen afgrænsning.
Men det kan udledes af retspraksis, at bestemmelsen typisk finder anvendelse i tilfælde, hvor der er sket en form for kriminel handling af lejeren eller dennes husstand.
Ophævelse med henvisning til denne bestemmelse, kræver ikke at der fremsendes et påkrav til lejeren.
I praksis anvendes bestemmelsen oftest i tillæg til en eller flere af de øvrige bestemmelser, blot for en sikkerheds skyld.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Hos Oldenburg Advokatfirma har vi stor erfaring med sager om ophævelse af lejemål.
Vi kan tilbyde dig rådgivning om dine rettigheder og muligheder, og hjælpe dig hvis du ønsker at ophæve et lejemål eller hvis dit lejemål er blevet ophævet, og vi kan repræsentere dig i retten, hvis det bliver nødvendigt.
Kontakt os i dag for en gratis og uforpligtende vurdering af din sag fra en advokat med speciale i lejeloven.
Læs mere om, hvordan et lejemål ophæves og download gratis skabeloner til påkrav og ophævelse i indlægget: Sådan ophæves et lejemål – Gratis skabelon til påkrav og ophævelse.
