Oldenburg Advokatfirma

Alt du skal vide om en tidsbegrænset lejekontrakt

Når man indgår en lejeaftale, vil man ofte støde på begrebet tidsbegrænsning. Men hvornår må en lejeaftale egentlig være tidsbegrænset?

Selvom man som udgangspunkt har aftalefrihed, så indeholder lejeloven en række regler, der indskrænker parternes mulighed for frit at fastsætte aftalens vilkår.

Et af de vilkår, der ofte skaber forvirring, er aftaler om tidsbegrænsning.

I dette indlæg vil vi gennemgå reglerne for, hvornår en lejekontrakt må være tidsbegrænset samt hvordan man sikrer sig, at et sådant vilkår bliver gyldigt.

Må en lejekontrakt være tidsbegrænset?

Lejekontrakter er som udgangspunkt indgået tidsubegrænset. Det betyder, at aftalen løber indtil den opsiges af den ene aftalepart.

Lejere har som udgangspunkt fri adgang til at opsige lejeaftaler, mens udlejers opsigelse kun kan ske efter særlige bestemmelser i lejeloven.

Du kan læse mere om opsigelse her.

En tidsbegrænset lejeaftale er derimod en lejeaftale, hvor parterne på forhånd har taget stilling til længden af lejeperioden.

For at parterne gyldigt kan indgå aftale om, at en lejeaftale er tidsbegrænset, kræver det ifølge lejeloven, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Hvis en aftale om tidsbegrænsning ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, kan retten tilsidesætte tidsbegrænsningen, således at aftalen bliver tidsubegrænset.

Det er udlejer, der har bevisbyrden for, at en aftale om tidsbegrænsning er gyldig.

Hvornår et vilkår er tilstrækkeligt begrundet, fremgår desværre ikke direkte i lejeloven. Fra retspraksis kan man dog udlede, at følgende eksempler kan være tilstrækkelige:

  • Udlejning i forbindelse med jobskifte eller udstationering i udlandet.
  • Udlejer har en nær slægtning, der skal benytte boligen efter den aftalte periode.
  • Udlejer ønsker at sælge boligen (dette kræver dog yderligerligere begrundelse).
  • Udlejer ønsker selv at bo i lejemålet efter endt lejeperiode.

Vær dog opmærksom på, at der i hvert enkelt tilfælde skal foretages en konkret vurdering af begrundelsen, og at en simpel henvisning til en af ovenstående, ikke automatisk gør begrundelsen gyldig.

Tidsbegrænsede aftaler skal altid begrundes i udlejers forhold. Udlejer kan derfor ikke begrunde tidsbegrænsningen i lejers forhold.

Hvis tidsbegrænsningen ikke er gyldigt begrundet, kan den tilsidesættes.

I boliglejemål gælder der ikke en egentlig tidsfrist for fremsættelse af en begæring om tilsidesættelse.

Det anbefales dog, at en sådan begæring fremsættes snarest muligt, da man i modsat fald vil kunne blive mødt med et anbringende om passivitet.

Formkrav og længde af tidsbegrænsede lejeaftaler

Der er som udgangspunkt ingen formkrav til aftaler om tidsbegrænsning.

Udlejer har dog bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er nødvendig. Derfor er det hensigtsmæssigt at skrive begrundelsen for tidsbegrænsningen ind i lejekontrakten.

Det anbefales, at man i den forbindelse beskriver følgende 3 forhold:

  • Længden på den tidsbegrænsede lejeperiode.
  • Udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen.
  • Lejeforholdets uopsigelighed i lejeperioden.

Hvis parterne har indgået aftale om, at udgangspunktet om lejeforholdets uopsigelighed i lejeperioden skal fraviges, skal dette også skrives ind i tidsbegrænsningsklausulen.

Der er i princippet ingen begrænsninger på, hvor lang en tidsbegrænset lejeperiode må være.

En tidsbegrænsning kan dog ikke overstige hvad udlejers forhold kan begrunde. Man skal derfor være påpasselig med fastsættelsen af lejeperioden. De fleste tidsbegrænsede lejeaftaler har en lejeperiode på 2-3 år.

Opsigelse eller forlængelse af tidsbegrænset lejeaftale

Tidsbegrænsede lejemål ophører helt automatisk ved udløbet af lejeperioden og skal derfor ikke opsiges.

Både udlejer og lejer skal ved aftalens indgåelse være opmærksomme på, at tidsbegrænsede lejeaftaler som udgangspunkt er uopsigelige i hele lejeperioden.

Det betyder, at hvis lejer fraflytter lejemålet inden udløbet af den aftalte lejeperiode, så hæfter lejer fortsat for betaling af husleje indtil tidsbegrænsningens udløb.

Udlejer har dog pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, når lejeren er fraflyttet. Hvis der findes en ny lejer, skal den tidligere lejer ikke betale husleje fra tidspunktet, hvor den nye lejer er flyttet ind.

Parterne kan i øvrigt frit aftale, at aftalen i løbet af lejeperioden kan opsiges med sædvanligt opsigelsesvarsel.

Efter udløbet af en tidsbegrænsningsperiode, kan parterne i visse tilfælde aftale, at aftalen forlænges med en ny tidsbegrænsningsperiode.

Der skal i så fald udfærdiges enten en ny tidsbegrænset lejekontrakt eller en allonge til den allerede indgåede lejekontrakt. Udlejer kan også indgå en ny tidsbegrænset lejekontrakt med en ny lejer.

Bemærk, at der fortsat skal foreligge en saglig begrundelse for den nye tidsbegrænsede lejeaftale. Udlejer kan derfor ikke frit indgå ny tidsbegrænset lejeaftale i forlængelse af den gamle.

Hvad sker der, når en tidsbegrænset lejekontrakt udløber?

Når en tidsbegrænset lejeaftale udløber, skal lejer som udgangspunkt fraflytte lejemålet.

Dette fungerer på helt samme vis, som når en lejer fraflytter til udløbet af enhver anden opsigelsesperiode.

Hvis en lejer ikke flytter, men i stedet vælger at blive boende i lejemålet, skal udlejer reagere for at fastholde udløbet af lejeperioden.

Hvis lejeren benytter lejemålet i mere end en 1 måned efter lejeperiodens udløb, og udlejer har været vidende herom, men ikke har opfordret lejer til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.

I så fald vil parternes lejekontrakt fortsat finde anvendelse på lejeforholdet, herunder både vilkår om husleje, opsigelsesvarsler, vedligeholdelse og istandsættelse.

Aftalen vil altså fortsætte på samme vilkår som hidtil, dog uden vilkåret om tidsbegrænsning.

Eventuelle vilkår, der ikke er taget stilling til i lejekontrakten, f.eks. opsigelsesvarsler, udfyldes blot af de almindelige vilkår, der findes i lejeloven.

Du kan læse mere om lejekontrakten og hvilke vilkår der kan indsættes lige her.

Hvis du har et spørgsmål til en tidsbegrænset lejekontrakt, eller til lejeret generelt, er du velkommen til at kontakte os her.

Spørg en advokat med speciale i lejeret

O

Få en gratis vurdering

Det er nemt.

Bare fortæl os om din udfordring.

Så gør vi det beskidte arbejde.