Alt du skal vide om en tidsbegrænset lejekontrakt
Når man indgår en lejeaftale, vil man ofte støde på begrebet tidsbegrænsning. Men hvornår må en lejekontrakt egentlig være tidsbegrænset?
En tidsbegrænset lejekontrakt (eller en tidsbestemt lejekontrakt) betyder, at lejeaftalen kun gælder i en bestemt periode på f.eks. 2 år.
Men selvom man som udgangspunkt har aftalefrihed i Danmark, så indeholder lejeloven regler, der indskrænker parternes mulighed for frit at fastsætte aftalens vilkår.
Et af de vilkår, der ofte skaber forvirring, er aftaler om tidsbegrænsning.
I dette indlæg vil vi gennemgå reglerne for, hvornår en lejekontrakt må være tidsbegrænset samt hvordan man sikrer sig, at et sådant vilkår bliver gyldigt.
Hvad kan jeg hjælpe dig med?
Fortæl mig om dine udfordringer, så kontakter jeg dig snarest muligt med en gratis vurdering af dine muligheder.
Må en lejekontrakt være tidsbegrænset?
Lejekontrakter er som udgangspunkt indgået tidsubegrænset.
Det betyder, at aftalen løber indtil den opsiges af den ene aftalepart.
Lejere har som udgangspunkt fri adgang til at opsige lejeaftaler, mens udlejers opsigelse kun kan ske efter særlige bestemmelser i lejeloven.
Læs mere om udlejers opsigelse af lejemål.
En tidsbegrænset lejeaftale er derimod en lejeaftale, hvor parterne på forhånd har taget stilling til længden af lejeperioden.
For at parterne gyldigt kan indgå aftale om, at en lejeaftale er tidsbegrænset, kræver det ifølge lejeloven, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.
Hvis en aftale om tidsbegrænsning ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, kan retten tilsidesætte tidsbegrænsningen, således at aftalen bliver tidsubegrænset.
Det er udlejer, der har bevisbyrden for, at en aftale om tidsbegrænsning er gyldig.
Hvornår et vilkår er tilstrækkeligt begrundet, fremgår desværre ikke direkte i lejeloven. Fra retspraksis kan man dog udlede, at følgende eksempler kan være tilstrækkelige:
- Udlejning i forbindelse med jobskifte eller udstationering i udlandet.
- Udlejer har en nær slægtning, der skal benytte boligen efter den aftalte periode.
- Udlejer ønsker at sælge boligen (dette kræver dog yderligerligere begrundelse).
- Udlejer ønsker selv at bo i lejemålet efter endt lejeperiode.
Vær dog opmærksom på, at der i hvert enkelt tilfælde skal foretages en konkret vurdering af begrundelsen, og at en simpel henvisning til en af ovenstående, ikke automatisk gør begrundelsen gyldig.
Tidsbegrænsede aftaler skal altid begrundes i udlejers forhold. Udlejer kan derfor ikke begrunde tidsbegrænsningen i lejers forhold.
Hvis tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet, kan den tilsidesættes.
I boliglejemål gælder der ikke en egentlig tidsfrist for fremsættelse af en begæring om tilsidesættelse.
Det anbefales dog, at en sådan begæring fremsættes snarest muligt, da man i modsat fald vil kunne blive mødt med et anbringende om passivitet.
Formkrav og længde af tidsbegrænsede lejeaftaler
Der er som udgangspunkt ingen formkrav til aftaler om tidsbegrænsning.
Udlejer har dog bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er nødvendig. Derfor er det hensigtsmæssigt at skrive begrundelsen for tidsbegrænsningen ind i lejekontrakten.
Det anbefales, at man i den forbindelse beskriver følgende 3 forhold:
- Længden på den tidsbegrænsede lejeperiode.
- Udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen.
- Lejeforholdets uopsigelighed i lejeperioden.
Hvis parterne har indgået aftale om, at udgangspunktet om lejeforholdets uopsigelighed i lejeperioden skal fraviges, skal dette også skrives ind i tidsbegrænsningsklausulen.
Der er i princippet ingen begrænsninger på, hvor lang en tidsbegrænset lejeperiode må være.
En tidsbegrænsning kan dog ikke overstige hvad udlejers forhold kan begrunde. Man skal derfor være påpasselig med fastsættelsen af lejeperioden. De fleste tidsbegrænsede lejeaftaler har en lejeperiode på 2-3 år.
Men en tidsbegrænsningsperiode kan sagtens være enten længere eller kortere end 2 år.
Opsigelse af en tidsbegrænset lejekontrakt
Tidsbegrænsede lejeaftaler ophører helt automatisk ved udløbet af lejeperioden og skal derfor ikke opsiges.
Både udlejer og lejer skal ved aftalens indgåelse være opmærksomme på, at tidsbegrænsede lejeaftaler som udgangspunkt er uopsigelige i hele lejeperioden.
Det betyder, at hvis lejer fraflytter lejemålet inden udløbet af den aftalte lejeperiode, så skal lejer fortsat betale husleje indtil tidsbegrænsningens udløb.
Udlejer har dog pligt til at forsøge at genudleje lejemålet, når lejeren er fraflyttet.
Hvis der findes en ny lejer, skal den tidligere lejer ikke betale husleje fra tidspunktet, hvor den nye lejer er flyttet ind.
Parterne kan dog frit aftale, at aftalen i løbet af lejeperioden kan opsiges med sædvanligt opsigelsesvarsel.
Forlængelse af en tidsbegrænset lejeaftale
Som beskrevet ovenfor ophører lejeaftalen automatisk, når tidsbegrænsningen udløber.
Efter udløbet af en tidsbegrænsningsperiode, kan parterne i visse tilfælde aftale, at aftalen forlænges med en ny tidsbegrænsningsperiode.
Der skal i så fald udfærdiges enten en ny tidsbegrænset lejekontrakt eller en allonge til den allerede indgåede lejekontrakt.
Udlejer kan også indgå en ny tidsbegrænset lejekontrakt med en ny lejer.
Bemærk, at der fortsat skal foreligge en tilstrækkelig begrundelse for den nye tidsbegrænsede lejeaftale.
Man kan derfor ikke frit indgå en ny tidsbegrænset lejeaftale i forlængelse af den gamle.
Hvad sker der, når en tidsbegrænset lejekontrakt udløber?
Når en tidsbegrænset lejeaftale udløber, skal lejer som udgangspunkt fraflytte lejemålet.
Dette fungerer på helt samme vis, som når en lejer fraflytter til udløbet af enhver anden opsigelsesperiode.
Hvis en lejer ikke flytter, men i stedet vælger at blive boende i lejemålet, skal udlejer reagere for at fastholde udløbet af lejeperioden.
Hvis lejeren benytter lejemålet i mere end en 1 måned efter lejeperiodens udløb, og udlejer har været vidende herom, men ikke har opfordret lejer til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning.
I så fald vil parternes lejekontrakt fortsat finde anvendelse på lejeforholdet, herunder både vilkår om husleje, opsigelsesvarsler, vedligeholdelse og istandsættelse.
Aftalen vil altså fortsætte på samme vilkår som hidtil, dog uden vilkåret om tidsbegrænsning.
Eventuelle vilkår, der ikke er taget stilling til i lejekontrakten, f.eks. opsigelsesvarsler, udfyldes blot af de almindelige vilkår, der findes i lejeloven.
Du kan læse mere om hvilke vilkår der kan indsættes på vores side om lejekontrakten.
Hvordan kan Oldenburg Advokatfirma hjælpe?
Hos Oldenburg Advokatfirma har vi stor erfaring med sager om tidsbegrænsning lejemål.
Vi kan tilbyde dig rådgivning om dine rettigheder og muligheder, og hjælpe dig hvis du har spørgsmål til tidsbegrænsninger, og vi kan repræsentere dig i retten, hvis det bliver nødvendigt.
Kontakt os i dag for en gratis og uforpligtende vurdering fra en advokat med speciale i lejeret.
Ofte stillede spørgsmål
Ja, hvis tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.
Det betyder både, at begrundelsen skal findes i udlejers forhold – og altså ikke i lejers.
Og at udlejerens fravær skal være midlertidigt. Udlejeren skal altså have til hensigt at flytte tilbage i lejemålet efter tidsbegrænsningens udløb.
Nej, ikke nødvendigvis.
Tidsbegrænsningens længde skal blot stemme overens med udlejeren behov for at udleje lejemålet tidsbegrænset.
Hvis udlejer f.eks. skal udstationeres i udlandet i 5 år, kan tidsbegrænsningen vare i 5 år.
En tidsbegrænset lejekontrakt kan derfor sagtens være både kortere eller længere end 2 år.
Så kan lejer blive boende i lejemålet på ubestemt tid.
Eller i hvert fald indtil lejemålet opsiges, hvilket kun kan ske i overensstemmelse med lejelovens regler om opsigelse.
En tidsbegrænsning kan tilsidesættes af enten boligretten eller huslejenævnet.
Det betyder ikke, at resten af lejekontrakten bliver ugyldig, da de øvrige vilkår fortsat vil være gældende.
Nej, som udgangspunkt ikke.
Opsigelse af en tidsbegrænset lejekontrakt, kan kun ske, hvis det er aftalt i lejekontrakten.
I så fald vil det fremgå, at aftalen kan opsiges i løbet af lejeperioden.
Hvis intet fremgår om opsigelse, er en tidsbegrænset lejeaftale uopsigelig i hele aftaleperioden.
Ja, hvis den nye aftaleperiode også opfylder lejelovens betingelser for tidsbegrænsning.
Flere forlængelser efter hinanden, kan dog være et tegn på, at der ikke er tale om en tidsbegrænsning begrundet i udlejers forhold, hvilket kan medføre, at tidsbegrænsningen kan tilsidesættes.
Man kan naturligvis også aftale, at en lejeaftale efter udløbet af tidsbegrænsningen fortsætter tidsubegrænset.
