Oldenburg Advokatfirma

Ophævelse af lejemål

Det hænder desværre, at enten lejer eller udlejer misligholder sine forpligtelser, og at det derfor bliver nødvendigt at ophæve lejeaftalen.

Ophævelse af lejemål skal gøres i overensstemmelse med lejelovens regler, og det er derfor vigtigt, at man sætter sig ind i disse regler.

Her på siden vil vi give et overblik over, hvilke regler der gælder for ophævelse af lejemål.

Læs om de forskellige udfordringer her på siden, eller kontakt os for at få en gratis vurdering.

Hvad er ophævelse?

Lejeloven anvender begreberne opsigelse og ophævelse.

Hvor der med opsigelse er tale om de situationer, hvor den ene part ønsker at bringe lejeforholdet til ophør uden at det skyldes den anden parts forhold, så forudsætter ophævelse, at den ene part har misligholdt sine forpligtelser i henhold til lejeaftalen.

For at blive klogere på opsigelse henvises til vores side om dette emne.

I overensstemmelse med dansk ret i øvrigt, kan den ene part ophæve aftalen, hvis den anden part misligholder den. Det særlige ved lejeforhold er dog, at ophævelsesgrundene er oplistet i lejeloven.

Ved ophævelse ophører aftalen straks, og der er således ingen efterfølgende opsigelsesperiode.

Når en lejeaftale ophæves bortfalder parternes forpligtelser over for hinanden uden yderligere varsel. Parterne vil dog fortsat have mulighed for at gøre et eventuelt erstatningskrav gældende mod hinanden.

Ophævelse af lejeaftaler forudsætter som sagt misligholdelse fra den anden parts side. Det er dog ikke enhver misligholdelse, der berettiger ophævelse, da misligholdelsen også skal være væsentlig.

Lejers ophævelse af lejemål

Lejer kan ophæve lejeaftalen, når udlejer misligholder sine forpligtelser.

Det følger af lejeloven, at det lejede skal stilles til rådighed for lejer fra det aftalte tidspunkt og i den aftalte stand fra lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden.

Misligholdelse fra udlejers side vedrører ofte fysiske mangler ved lejemålet.

Ofte ønsker man som lejer ikke at ophæve lejemålet, men vil i stedet kræve udbedring eller forholdsmæssigt afslag i huslejen.

Ophæver man som lejer aftalen med udlejer, skal man fraflytte straks og stoppe med at betale husleje.

Man kan dog kun ophæve lejeaftalen, hvis udlejers misligholdelse er væsentlig. Og det er den der ophæver, som har bevisbyrden for, at den anden part har misligholdt.

Derfor er det ofte nemmere for en lejer blot at opsige lejeaftalen med sædvanligt varsel.

Udlejers ophævelse af lejemål

Udlejer kan selvsagt ophæve lejeaftalen, når lejer misligholder sine forpligtelser.

Den typiske form for misligholdelse fra lejers side er manglende betaling af husleje.

Som udlejer hører man tit, at det kan være svært at komme af med dårlige lejere, men hvis lejer ikke betaler sin husleje, er det som udgangspunkt altid en gyldig ophævelsesgrund.

Derudover følger det af lejeloven, at udlejer kan ophæve lejeaftalen i følgende tilfælde:

  • Lejemålet benyttes til andet formål end det aftalte
  • Lejer nægter udlejer adgang, hvis adgangen er nødvendig
  • Lejer fraflytter i utide
  • Lejemålet vanrøgtes
  • Lejer overlader brugen af lejemålet til andre
  • Lejer tilsidesætter god skik og orden
  • Lejer tilsidesætter betingelser i et betinget lejeforhold
  • Lejer tilsidesætter visse bestemmelser i straffeloven
  • Et erhvervslejemål ikke holdes åbent
  • Lejer der er ansat i ejendommen tilsidesætter sine forpligtelser ved arbejdets udførsel
  • Lejer i øvrigt misligholder sine forpligtelser

 

Ikke enhver tænkelig overtrædelse af ovenstående vil dog kunne medfører ophævelse, da misligholdelsen skal være væsentlig.

Derudover er det for de forhold, der kan berigtiges en betingelse, at udlejer forinden ophævelsen sender et påkrav til lejer med en frist for lejer til at berigtige misligholdelsen.

Hvis lejer når at berigtige forholdet inden udløbet af fristen, kan udlejer ikke ophæve lejeaftalen.

Der stilles ingen formelle krav til udformningen af en ophævelse, men der kan stilles krav til udformningen af påkravet.

En ophævelse behøves således ikke nødvendigvis at være skriftlig.

Ophævelse ved manglende betaling

Som omtalt ovenfor kan udlejer ophæve lejeaftalen, når lejer ikke betaler husleje eller anden pligtig pengeydelse til tiden.

Med anden pligtig pengeydelse menes f.eks. depositum og påkravsgebyr.

Lejeloven indeholder dog særlige regler for, hvordan udlejer skal bære sig ad i forbindelse med ophævelse som følge af betalingsmisligholdelse.

Det første udlejer skal gøre er at sende et påkrav. Påkravet skal være skriftligt og indeholde oplysning om restancens størrelsen betalingsfrist på 14 dage samt oplysning om, at lejemålet ophæves, hvis der ikke sker rettidig betaling.

Påkravet må tidligst afsendes efter den 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsfrist.

Hvis påkravet ikke opfylder lejelovens betingelser er påkravet ugyldigt, og der skal således sendes et nyt påkrav, inden lejeaftalen kan ophæves.

Det er vigtigt at understrege, at påkravet skal være skriftligt – altså sendes med brevpost – og at udlejer skal kunne dokumentere fremkomsten af brevet til lejer.

Udlejer er berettiget til at opkræve et påkravsgebyr (291 kr. i 2022) i forbindelse med fremsendelse af påkrav.

Når betalingsfristen på 14 dage er udløbet, kan udlejer ophæve lejeaftalen, hvis ikke lejer forinden har nået at betale restancen.

Ophævelsen må tidligst afsendes dagen efter udløbet af 14-dages-fristen, der beregnes fra brevets fremkomst til lejer. 

Ugyldig ophævelse af lejemål

Hvis udlejers ophævelse ikke opfylder lejelovens betingelser, kan lejer modsætte sig ophævelsen.

Lejeloven indeholder ikke – som ved opsigelse – nogle formelle regler til, hvordan parterne skal forholde sig, når der opstår uenighed om en ophævelse.

Dansk rets almindelige regler om reklamation og passivitet finder således anvendelse.

Lejer bør således snarest muligt efter modtagelse af ophævelsen gøre indsigelse, hvis lejer er uenig.

Men lejer fortaber ikke sin ret til at gøre indsigelse, blot fordi udlejer f.eks. når at sende sagen i boligretten.

Viser det sig, at lejer er uenig i ophævelsens gyldighed, må udlejer indbringe sagen for boligretten eller fogedretten for at få ophævelsen gennemtvunget.

Udlejer kan selvsagt ikke støtte ret på en ugyldig ophævelse, men lejer kan ikke forvente, at retten vil foretage en fuldstændig prøvelse af sagen, hvorfor lejer opfordres til at gøre indsigelsen gældende over for retten.

Det er udlejer, der som udgangspunkt har bevisbyrden for, at ophævelsen er berettiget.

Kontakt os for at høre mere om ophævelse af lejemål.

Spørg en advokat med speciale i lejeret

O

Få en gratis vurdering

O

Har du brug for en advokat til lejeret?

Bare fortæl os om din udfordring.

Så gør vi det beskidte arbejde.